Проверка квартиры перед покупкой - 12 проверок до перевода денег
Покупка квартиры в Грузии завершается за один день: Дом юстиции, договор, регистрация, ключи. Именно эта скорость и опасна - то, что в других странах нотариус и банк проверяют неделями, здесь покупатель должен проверить сам, и часто за час. Зарегистрированная в реестре сделка назад почти не возвращается.
Эта инструкция описывает 12 проверок в том порядке, в котором их проводит адвокат: сначала то, что видно из выписки за минуту, потом то, что требует запросов в ведомства, в конце - то, что узнаётся только из разговора с продавцом и визита в квартиру. Строящаяся квартира - отдельный блок, потому что там реестр пока ничего не говорит.
Опубликовано
Первые пять проверок - всё, что видно из выписки реестра
Выписка из Публичного реестра получается онлайн, за минуты и за небольшой сбор - по кадастровому коду или адресу. Не берите выписку у продавца, получите сами, в день сделки.
Собственник = продавец
Имя и личный номер собственника в выписке должны точно совпадать с удостоверением продавца. При продаже по доверенности - доверенность проверяется в реестре или у нотариуса, она не должна быть отозвана. Разница в одну букву в имени - основание остановить сделку.
Записи, ограничивающие право
Арест (судебный, исполнительный, налоговый), ипотека, сервитут, аренда, узуфрукт, отметка об иске. С любой такой записью квартира либо не продаётся, либо продаётся с обременением. Снятие ипотеки до сделки или в момент сделки с согласия банка - отдельная процедура.
Сособственники и доля
Квартира может быть в долевой собственности нескольких лиц или совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного. При продаже доли у другого сособственника преимущественное право покупки; согласие супруга - нотариальное. Сделка без согласия признаётся недействительной.
Площадь, кадастровый код, назначение
Площадь в выписке должна совпадать с реальной - разница признак пристройки или незаконной перепланировки. Код должен быть одним в заявлении, договоре и выписке. Жилое назначение - коммерческая или "нежилая" квартира платит коммунальные и налоги иначе.
История права
Сделки за последние несколько лет: квартира, проданная трижды за последний год, недавно перешедшая по наследству или зарегистрированная по решению суда, требует отдельной проверки. История видна в расширенной версии выписки.
Проверки 6-9 - чего нет в реестре и что нужно искать в ведомствах
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
У здания должны быть разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию - проверяется в архитектурной службе муниципалитета. Без акта здание "незавершённое", даже если в нём живут, и проблемы с коммунальными, ипотекой и продажей тянутся годами.
Незаконная пристройка и перепланировка
Закрытый балкон, присоединённый чердак, "добавленное" общее пространство - сравнение с проектом. Незаконная пристройка требует легализации или сноса, и то и другое за счёт покупателя, если в договоре не написано иное.
Долги по коммунальным и товариществу
Электричество, газ, вода, уборка - последние квитанции и справка об отсутствии задолженности. Взнос товарищества или соседский сбор и запланированные расходы на лифт, крышу, фасад - один звонок председателю.
Зарегистрированные лица и арендаторы
Зарегистрированное в квартире лицо собственности не создаёт, но арендатор по зарегистрированному договору аренды остаётся до конца срока - и при новом собственнике. Запись об аренде в реестре и кто фактически живёт в квартире - проверяются оба.
Проверки 10-12 - что узнаётся только из разговора и визита
Дееспособность и положение продавца
Пожилой продавец, продавец в процедуре банкротства или уголовном деле, продавец, чьи наследники потом оспорят сделку. Нотариус проверяет дееспособность; для квартиры, недавно полученной по наследству, отсутствие других наследников проверяется отдельно.
Реальная квартира и квартира из документов
Адрес на двери, кадастровый код в выписке и квартира, которую вы смотрели, должны быть одним и тем же. Две квартиры с одним номером в корпусе, "этаж 4, фактически 5" - классическая схема мошенничества. Осмотр квартиры с выпиской в руках.
Цена, задаток и расчёт
Задаток только по письменному договору, со сроком и условием возврата; возврат задатка в двойном размере при отказе продавца - правило закона. Расчёт через банк, желательно через эскроу - деньги раскрываются после регистрации. Наличные с записью в договоре "получено полностью" - полный перенос риска на покупателя.
Строящаяся квартира - реестр пока ничего не говорит, поэтому договор - это всё
При покупке у застройщика квартиры в реестре нет - есть земля и проект. Пять пунктов, без которых договор подписывать нельзя.
- Право застройщика на землю
- Земля в собственности застройщика или чужая по договору? Выписка на землю, аресты, ипотека банка под финансирование проекта. Ипотека банка на землю обычна, но с вашей квартиры она должна быть снята до сделки.
- Разрешение на строительство и этап
- Разрешение на конкретную этажность и площадь; квартира, которую вы покупаете, должна существовать в проекте. Этап строительства в сравнении со сроками - двухлетнее отставание само по себе сигнал риска.
- Тип договора
- Предварительная купля-продажа, купля-продажа будущей вещи, инвестиция - три разных уровня защиты. Регистрация требования в реестре (если договор это позволяет) ставит покупателя впереди в очереди при банкротстве застройщика.
- Срок, неустойка и выход
- Точный срок завершения, ежедневная или ежемесячная неустойка за просрочку, право покупателя при нарушении срока расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами. Договор, где срок "ориентировочный", - договор без срока.
- Что вы получаете в итоге
- Площадь (проектная или фактическая, правило пересчёта), состояние отделки, доля общей площади, парковка, коммуникации. Всё в приложении, за подписью. "Чёрный каркас" и "белый каркас" должны быть определены в договоре технической спецификацией.
Восемь типичных схем и проверка, которая раскрывает каждую
Что должно быть у вас в руках в день сделки
- Выписка из реестра, полученная в тот же день, с расширенной историей.
- Удостоверение продавца (и нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке); при доверенности - оригинал доверенности и справка из реестра нотариусов.
- Акт ввода в эксплуатацию или разрешение на строительство, лист проекта с квартирой.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным и товариществу, последние квитанции.
- Проект договора купли-продажи, проверенный адвокатом: цена, порядок оплаты, срок передачи, гарантии продавца об отсутствии обременений, ответственность при нарушении.
- Договор о задатке, если задаток уплачен, и условие его зачёта.
- Инструкция банка или эскроу о раскрытии денег после регистрации.
Пять проверок сами, остальные - с адвокатом
Первые пять проверок - по выписке - может сделать любой покупатель: сайт реестра, кадастровый код, несколько лари и десять минут. Если там виден арест, ипотека или чужое имя, вы сами, до адвоката, решаете, продолжать ли. Это тот этап, на котором часть покупок правильно останавливается.
Проверки 6-12 и договор на строящуюся квартиру - дело адвоката, не потому что это сложно, а потому что каждая требует запроса в ведомство, чтения текста договора и составления условий эскроу. Гонорар адвоката по недвижимости в типичной сделке - доли процента от цены квартиры, и он окупается одной обнаруженной ипотекой.
Одно конкретное правило: не платите задаток до проверки адвокатом. Задаток - это договор, и его возврат, если потом обнаружится проблема, становится отдельным спором. Координатор за 15 минут соединит вас с адвокатом, который знает практику реестра и муниципалитета в вашем городе и завершает проверку за один-два дня.
Вопросы о проверке квартиры
На квартире ипотека, продавец говорит, что погасит кредит моими деньгами. Это безопасно?
Возможно, но только с участием банка: часть суммы перечисляется напрямую банку, банк выдаёт письмо о снятии ипотеки, запись в реестре аннулируется, и только после этого - или в тот же день, одним пакетом - регистрируется ваша собственность. Перевод на счёт продавца, чтобы он "потом погасил", - нет.
Я иностранец, могу купить квартиру?
Квартиру и несельскохозяйственную землю - да, по той же процедуре, с паспортом и нотариально заверенным переводом. На сельскохозяйственную землю для иностранцев есть ограничения. Стоимость квартиры, если она превышает порог, может стать и основанием для вида на жительство.
Я заплатил задаток, при проверке обнаружился арест. Задаток вернут?
Если в договоре о задатке продавец гарантировал отсутствие обременений - задаток возвращается в двойном размере, поскольку сделка не состоялась по его причине. Если договор был устным или без гарантии - возврат становится судебным спором. Именно поэтому задаток - по договору адвоката и после проверки.
Продавец пишет в договоре цену ниже реальной "из-за налога". Чем я рискую?
Всем: при недействительности сделки вы вернёте только сумму по договору; при последующей продаже квартиры разница станет вашей налогооблагаемой прибылью; договор, в котором стороны сознательно указывают ложную сумму, сам несёт риск недействительности. Цена - только реальная.
Сколько времени занимает полная проверка?
Выписка - минуты. Проверка ведомств (разрешение, акт, товарищество, нотариус) - один-два рабочих дня. Анализ договора на строящуюся квартиру - столько же. По квартире с наследственной или судебной историей - до недели. "Надо подписать завтра, иначе купит другой" - давление само по себе признак риска.
Выбрали квартиру? Проверка - день-два, ошибка - годы
На бесплатной консультации адвокат по недвижимости прочитает выписку вместе с вами и скажет, какие проверки вам ещё нужны - за 15 минут координатор свяжется с вами.