Адвокат по недвижимости в Грузии - собственность, которая возникает с записи в реестре, а не с рукопожатия
В Грузии право собственности на недвижимость не возникает с подписанием договора - оно рождается в момент регистрации в Публичном реестре. Это одно предложение объясняет большинство имущественных споров: договор, не дошедший до реестра, - лишь обязательство, а не право; запись же в реестре считается верной, пока обратное не доказано в суде. Кто доверился записи и приобрёл имущество, тот добросовестный приобретатель, и закон его защищает - нередко в ущерб прежнему собственнику.
Работа адвоката по недвижимости делится на две части: до сделки - чтобы в реестре появилась правильная запись по правильной цене с правильными гарантиями, и после - когда запись, граница, застройщик или сособственник стали проблемой. На этой странице обе: что решает каждый спор, какие нормы действуют для земли, квартир и коммерческих помещений, чем четыре типа сделок отличаются друг от друга и что происходит с имуществом, которого в реестре нет вообще. Для иностранных покупателей - а в Тбилиси и Батуми это большая часть рынка - отдельный раздел о том, что отличается, а что нет.
Проверенные адвокаты по недвижимости
Активный статус в реестре и недвижимость как основная специализация. В списке отмечено, кто работает по спорам с застройщиками, кто - по легализации и у кого есть опыт с иностранными покупателями.
В этой категории пока нет опубликованных адвокатов
Это не значит, что мы не можем помочь. Позвоните - подберём специалиста для дистанционной консультации или из ближайшего города.
Позвонить: 568 330 3186 имущественных споров в Грузии и что решает каждый
В споре о недвижимости всегда три источника: запись в реестре, текст договора и реальное положение на местности. Дело в том, какой из трёх отличается от двух других и в чью пользу.
Спор с застройщиком
Решает то, что было написано в договоре о сроке и неустойке - и чего написано не было. "Ориентировочный срок", "после ввода в эксплуатацию", "по соглашению сторон" - формулировки, которые фактически отменяют срок. Адвокат проверяет, кто в реестре собственник земли и держатель разрешения, и если не застройщик - с кем у вас на самом деле договор. Требования: неустойка, расторжение с возвратом денег или принудительная регистрация права на квартиру.
Границы и наложение
Решают кадастровый обмерный чертёж и история карты реестра. Наложение участков в Грузии - массовое явление, результат обмеров разных лет и разной точности. Спор часто решается без суда через процедуру исправления в реестре, если обе стороны согласны; если нет - экспертный обмер и иск. Судья сам чертёж не рисует - он опирается на эксперта.
Долевая собственность
Решают размер и характер доли: идеальная доля (1/2 всей квартиры) или выделенная часть. При продаже доли у других сособственников есть преимущественное право покупки - доля, проданная в обход, оспорима. Если сособственники не договорились, суд делит имущество в натуре или, если это невозможно, продаёт с аукциона и распределяет деньги.
Аренда и выселение
Решает, зарегистрирована ли аренда в реестре: зарегистрированная аренда обязывает и нового собственника, незарегистрированная - нет. Выселить арендатора можно только по решению суда и через Бюро исполнения - смена замков и вынос вещей являются самоуправством, которое даёт арендатору право требовать ущерб, даже если он не платил.
Сервитут и проезд
Решает история участка: для "запертого" участка, возникшего при разделе, закон предусматривает право прохода по соседнему участку за соразмерную плату. Сервитут регистрируется в реестре и следует за имуществом - новый собственник его не отменит. Прокладка коммуникаций (вода, электричество, канализация) решается по той же логике.
Оспаривание записи в реестре
Решает документ-основание - тот договор, завещание или акт, по которому сделана запись. Ничтожное основание означает ничтожную запись, но только по решению суда и с учётом защиты добросовестного приобретателя: если имущество уже перешло к третьему лицу, доверившемуся реестру, прежнему собственнику вместо имущества часто остаётся лишь требование об ущербе к тому, кто его обманом продал.
8 правил имущественного права Грузии, которые нужно знать до любой сделки
Законодательство о недвижимости в Грузии либеральное и быстрое - регистрация занимает дни. Скорость означает, что и ошибка регистрируется быстро. Эти восемь правил лежат в основе большинства споров.
- Регистрация создаёт право
- Купля-продажа, дарение, ипотека, аренда - любое право возникает с регистрации. Незарегистрированный договор - обязательство между сторонами, для третьих лиц его не существует. Собственник дважды проданной квартиры - тот, кто первым зарегистрировал, а не тот, кто первым заплатил.
- Нотариус не обязателен
- Договор о недвижимости можно оформить в Доме юстиции с удостоверением подписей сотрудником реестра. Это дёшево и быстро, но означает, что текст никто не проверяет - что подписали, то и зарегистрируют. Нотариус читает текст, адвокат защищает в нём ваш интерес; это разные функции.
- Иностранец и сельскохозяйственная земля
- Гражданин другой страны может купить в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и несельскохозяйственную землю без ограничений. Собственность иностранца на сельскохозяйственную землю ограничена Конституцией - исключения узкие и, как правило, заканчиваются обязанностью продать. Категория участка указана в выписке и является первой строкой для проверки.
- Изменение категории
- Строительство на сельскохозяйственной земле требует изменения категории - отдельной административной процедуры, которая удовлетворяется не всегда. "Земля под дом" с сельскохозяйственной категорией - самая распространённая ошибка при покупке участка за городом.
- Товарищество собственников
- В многоквартирном доме подъезд, крыша, лифт, двор и земля - общая собственность, которой управляет товарищество. Надстройка на крыше, присвоение подвала или устройство парковки во дворе без решения товарищества оспоримы; договор, заключённый товариществом, обязывает всех собственников.
- Преимущественное право покупки
- Сособственник, а в некоторых случаях арендатор, вправе купить долю или имущество на тех же условиях раньше третьего лица. Сделка в обход этого права даёт требование о переводе на вас прав и обязанностей покупателя - то есть о получении имущества вами.
- Ипотека следует за имуществом
- Обременённое ипотекой имущество продать можно, но ипотека остаётся у нового собственника - банк вправе реализовать имущество, хотя долг принадлежит прежнему владельцу. Поле "обременения" в выписке должно быть пустым, либо снятие ипотеки должно быть условием оплаты по договору.
- Налог при продаже
- Прибыль от продажи жилой недвижимости облагается налогом, если вы владели ею меньше двух лет; владение дольше двух лет - основание для освобождения. Занижение цены в договоре "ради экономии на налоге" - двойной риск для покупателя: при расторжении возвращается только записанная сумма, а при последующей продаже ваша прибыль искусственно вырастает.
4 типа сделок с недвижимостью и пункт договора, который в каждой обходится дороже всего
У каждой сделки есть слабое место - тот один пункт, неправильная формулировка которого превращается в годы спора. Адвокат по недвижимости начинает договор именно с этого пункта.
Легализация и незарегистрированная недвижимость - когда дом есть, а собственности нет
В Грузии тысячи домов, пристроек и участков не значатся в реестре: техпаспорт советского времени, земля, выделенная колхозом, дом, построенный в 90-е, двор, "переданный" на словах через поколения. Такое имущество нельзя продать, подарить, заложить и передать по наследству так, чтобы проблема не досталась следующему поколению. Легализация - процедура введения этого имущества в реестр, и это значительная часть работы адвоката по недвижимости.
Путь зависит от типа имущества: фактическое владение государственной землёй легализуется через муниципальную комиссию; старый техпаспорт и ордер могут послужить основанием для регистрации; объект, построенный без разрешения, сначала платит штраф за легализацию и потом регистрируется - если вообще подлежит легализации. Первая задача адвоката - восстановить "биографию" имущества: архив, техбюро, муниципалитет, согласие соседей и сонаследников.
Отдельная категория - реформа системной регистрации, идущая с 2016 года, которая бесплатно зарегистрировала много участков, но часто с ошибками, наложениями или неверной площадью. Исправление такой записи - не новая регистрация, а отдельная процедура, где нужно согласие соседа или решение суда. Иностранные покупатели сельских домов и прибрежных участков сталкиваются с этой проблемой чаще любой другой.
Покупка недвижимости в Грузии иностранцем - что отличается, а что нет
Грузия - один из самых открытых рынков для иностранного покупателя: специального разрешения нет, регистрация занимает те же несколько дней, цена может быть в лари, долларах или евро, а сделка по доверенности совершается и из-за границы. Единственное твёрдое ограничение - сельскохозяйственная земля. Для иностранного клиента адвокат по недвижимости добавляет три вещи: доверенность с такой формулировкой, чтобы реестр её не вернул, двуязычный договор, в котором грузинский текст имеет приоритет и покупатель это знает, и банковский маршрут перевода денег, который пройдёт проверку происхождения средств.
Владение недвижимостью в Грузии может стать и основанием для ВНЖ: недвижимость в собственности определённой стоимости (сегодня - эквивалент 100 000 долларов США) даёт право просить вид на жительство, а стоимость подтверждается заключением аккредитованного оценщика. Это точка пересечения двух отраслей - имущественной и иммиграционной, и сделку надо планировать так, чтобы оценка и цена в договоре не противоречили друг другу. Доход от сдачи в аренду и его налогообложение для нерезидента - третий вопрос, который большинство покупателей задаёт только после сделки.
Вопросы об адвокате по недвижимости в Грузии
Застройщик задерживает сдачу квартиры. Что требовать - неустойку или возврат денег?
Зависит от того, нужна ли вам ещё эта квартира. Если стройка идёт и задержка - месяцы, то неустойка по договору, а если она не прописана - законные проценты. Если стройка остановилась или застройщик больше не собственник земли - расторжение, возврат денег и ущерб, срочно и с арестом имущества застройщика, потому что один остановленный проект - это десятки истцов, и место в очереди имеет значение.
Я иностранец - могу ли купить квартиру и зарегистрировать на своё имя?
Да, без ограничений: квартиру, дом, коммерческое помещение, несельскохозяйственную землю. Собственность регистрируется на ваше имя по паспорту, ВНЖ не нужен. Запрет касается только сельскохозяйственной земли, поэтому при покупке участка за городом категория проверяется в первую очередь.
Сосед передвинул забор на мой участок. Что делать?
Сначала сравните чертёж реестра со свежим обмером - часто забор стоит верно, а чертёж ошибочен, или наоборот. Если реестр на вашей стороне - письменное требование, затем негаторный иск о переносе забора и ущербе. Если чертежи накладываются, спор об исправлении реестра, а не о заборе, и без экспертного обмера он не решается.
Квартира принадлежит двум братьям, один продавать отказывается. Может ли второй продать мне свою половину?
Может, но сначала должен предложить брату на тех же условиях - преимущественное право покупки. Если тот откажется или не ответит в срок, доля продаётся вам, и вы становитесь сособственником. Прежде чем покупать, учтите: идеальная доля - не конкретная комната, а договориться с другим сособственником о порядке пользования или разделе - отдельный процесс.
На квартире ипотека. Могу ли я её купить?
Можно, если схема выстроена правильно: часть денег перечисляется напрямую банку в погашение долга, банк выдаёт согласие на снятие ипотеки, и снятие вместе с переходом права регистрируются одновременно. Если ипотека осталась после регистрации, банк может реализовать вашу квартиру за чужой долг.
Квартиру продали дважды - у меня договор, у другого регистрация. Кто собственник?
Тот, у кого регистрация, если приобретал добросовестно - то есть не знал о вашем договоре. Ваше требование остаётся к продавцу: возврат денег, неустойка, ущерб и, если доказан умысел, уголовное дело о мошенничестве. Именно поэтому адвокат требует зарегистрировать право требования до оплаты.
Дом бабушки не в реестре, есть только техпаспорт. Как зарегистрировать?
Техпаспорт и ордер часто достаточное основание, если имущество не принадлежит государству и цепочка наследования восстанавливается документально. Если земля государственная - легализация через муниципальную комиссию. Процедура длится месяцы, а до её начала нужно оформить свидетельство о наследстве, у которого свои сроки.
Продавец просит записать в договоре цену ниже реальной. В чём риск?
Для вас - вся разница. При расторжении или недействительности возврату подлежит только записанная сумма; при последующей продаже ваша "прибыль" искусственно вырастает и облагается налогом; для банковского кредита стоимость имущества будет исходить из записанной цены. Налоговая проблема продавца не должна решаться через ваш договор.
Адвокат по недвижимости по городам
Имущественный спор рассматривается судом по месту нахождения имущества, а легализация - в местном муниципалитете: строительный бум Батуми, старые районы Тбилиси и сельские участки в регионах требуют разного опыта.
Смежные отрасли
Реализация ипотеки и спор с банком - в банковском праве, регистрация наследственного имущества - в наследственном, а ВНЖ через недвижимость - иммиграционный вопрос.
Квартира, участок, застройщик - один звонок до подписи
За 15 минут координатор свяжется с вами и подберёт адвоката по недвижимости, который прочитает договор до подписания или скажет первый шаг в уже начавшемся споре.