ბინის შემოწმება ყიდვამდე - 12 შემოწმება, სანამ ფულს გადარიცხავთ
საქართველოში ბინის ყიდვა ერთ დღეში სრულდება: იუსტიციის სახლი, ხელშეკრულება, რეგისტრაცია, გასაღები. სწორედ ეს სისწრაფეა საშიშიც - ის, რაც სხვა ქვეყნებში ნოტარიუსი და ბანკი კვირების განმავლობაში ამოწმებს, აქ მყიდველმა თავად უნდა შეამოწმოს, და ხშირად ერთ საათში. რეესტრში რეგისტრირებული გარიგება უკან თითქმის აღარ ბრუნდება.
ეს გზამკვლევი 12 შემოწმებას აღწერს იმ თანმიმდევრობით, რომლითაც ადვოკატი მათ ატარებს: ჯერ ის, რაც ამონაწერიდან ერთ წუთში ჩანს, შემდეგ ის, რაც უწყებებში მოძიებას მოითხოვს, ბოლოს - ის, რაც მხოლოდ გამყიდველთან საუბრიდან და ბინაში მისვლიდან იგება. მშენებარე ბინა ცალკე ბლოკია, რადგან იქ რეესტრი ჯერ არაფერს ამბობს.
გამოქვეყნდა
პირველი ხუთი შემოწმება - ყველაფერი, რაც რეესტრის ამონაწერიდან ჩანს
საჯარო რეესტრის ამონაწერი ონლაინ, წუთებში და მცირე საფასურით მიიღება - საკადასტრო კოდით ან მისამართით. ამონაწერი გამყიდველისგან არ აიღოთ, თავად აიღეთ, გარიგების დღეს.
მესაკუთრე = გამყიდველი
ამონაწერში მესაკუთრის სახელი და პირადი ნომერი გამყიდველის პირადობას ზუსტად უნდა ემთხვეოდეს. მინდობილობით გაყიდვისას - მინდობილობა რეესტრში ან ნოტარიუსთან მოწმდება, მისი გაუქმება არ უნდა იყოს. ერთი ასოს სხვაობა სახელში გარიგების შეჩერების საფუძველია.
უფლების შემზღუდავი ჩანაწერები
ყადაღა (სასამართლო, აღსრულება, საგადასახადო), იპოთეკა, სერვიტუტი, ლიზინგი, უზუფრუქტი, სარჩელის აღნიშვნა. ნებისმიერი ასეთი ჩანაწერით ბინა ან არ იყიდება, ან იყიდება ტვირთით. იპოთეკის მოხსნა გარიგებამდე ან გარიგებისას ბანკის თანხმობით - ცალკე პროცედურა.
თანამესაკუთრეები და წილი
ბინა შეიძლება რამდენიმე პირის საკუთრებაში იყოს წილობრივად, ან მეუღლის თანასაკუთრება იყოს, თუნდაც ერთის სახელზე. წილის გაყიდვისას სხვა თანამესაკუთრეს უპირატესი ყიდვის უფლება აქვს; მეუღლის თანხმობა ნოტარიულად. თანხმობის გარეშე გარიგება ბათილდება.
ფართი, საკადასტრო კოდი, დანიშნულება
ამონაწერის ფართი რეალურს უნდა ემთხვეოდეს - სხვაობა "მიშენების" ან უკანონო რემონტის ნიშანია. კოდი ერთი უნდა იყოს განცხადებაში, ხელშეკრულებაში და ამონაწერში. საცხოვრებელი დანიშნულება - კომერციული ან "არასაცხოვრებელი" ბინა კომუნალურს და გადასახადს სხვანაირად იხდის.
უფლების ისტორია
ბოლო რამდენიმე წლის გარიგებები: ბინა, რომელიც ბოლო წელს სამჯერ გაიყიდა, ან მემკვიდრეობით ახლახან გადავიდა, ან სასამართლო გადაწყვეტილებით დარეგისტრირდა - ცალკე შემოწმებას მოითხოვს. ისტორია ამონაწერის გაფართოებულ ვერსიაში ჩანს.
შემოწმებები 6-9 - რაც რეესტრში არ წერია და უწყებებში უნდა მოიძებნოს
მშენებლობის ნებართვა და ექსპლუატაცია
შენობას მშენებლობის ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღების აქტი უნდა ჰქონდეს - მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურში მოწმდება. აქტის გარეშე შენობა "დაუმთავრებელია", თუნდაც ადამიანები ცხოვრობდნენ, და კომუნალურის, იპოთეკის და გაყიდვის პრობლემები წლებით გრძელდება.
უკანონო მიშენება და გადაკეთება
აივნის დახურვა, სხვენის მიერთება, საერთო სივრცის "მიმატება" - პროექტთან შედარებით. უკანონო მიშენება ლეგალიზაციას ან დანგრევას მოითხოვს, ორივე მყიდველის ხარჯზე, თუ ხელშეკრულებაში სხვა არ წერია.
კომუნალური და ამხანაგობის დავალიანება
ელექტროენერგია, გაზი, წყალი, დასუფთავება - ბოლო ქვითრები და ცნობა დავალიანების არქონაზე. ამხანაგობის ან სამეზობლო გადასახადი და ლიფტის, სახურავის, ფასადის დაგეგმილი ხარჯი - თავმჯდომარესთან ერთი ზარი.
რეგისტრირებული პირები და მოიჯარეები
ბინაში რეგისტრირებული პირი საკუთრებას არ ქმნის, მაგრამ მოიჯარე რეგისტრირებული ქირავნობის ხელშეკრულებით ვადის ბოლომდე რჩება - ახალ მესაკუთრესთანაც. რეესტრში ქირავნობის ჩანაწერი და ბინაში ვინ ცხოვრობს - ორივე მოწმდება.
შემოწმებები 10-12 - რაც მხოლოდ საუბრიდან და ბინაში მისვლიდან იგება
გამყიდველის ქმედუნარიანობა და მდგომარეობა
ხანდაზმული გამყიდველი, გამყიდველი, რომელიც ბანკროტობის ან სისხლის სამართლის საქმეშია, გამყიდველი, რომლის მემკვიდრეები გარიგებას შემდეგ სადავოდ გახდიან. ნოტარიუსი ქმედუნარიანობას ამოწმებს; მემკვიდრეობით ახლახან მიღებული ბინის შემთხვევაში სხვა მემკვიდრეების არარსებობა ცალკე მოწმდება.
რეალური ბინა და დოკუმენტების ბინა
მისამართი კარზე, საკადასტრო კოდი ამონაწერში და ბინა, რომელიც ნახეთ, ერთი და იგივე უნდა იყოს. კორპუსში იმავე ნომრის ორი ბინა, "სართული 4, ფაქტობრივად 5" - თაღლითობის კლასიკური სქემა. ბინის ნახვა ამონაწერით ხელში.
ფასი, ბე და ანგარიშსწორება
ბე მხოლოდ წერილობითი ხელშეკრულებით, ვადით და დაბრუნების პირობით; ბეს ორმაგად დაბრუნება გამყიდველის უარისას კანონისმიერი წესია. ანგარიშსწორება ბანკის მეშვეობით, სასურველია ესკროუთი - თანხა რეგისტრაციის შემდეგ იხსნება. ნაღდი ფული ხელშეკრულებაში "მიღებულია სრულად" ჩანაწერით - რისკის სრული გადატანა მყიდველზე.
მშენებარე ბინა - რეესტრი ჯერ არაფერს ამბობს, ამიტომ ხელშეკრულება ყველაფერია
დეველოპერისგან ყიდვისას რეესტრში ბინა არ არსებობს - არსებობს მიწა და პროექტი. ხუთი პუნქტი, რომლის გარეშეც ხელშეკრულებას ხელი არ უნდა მოეწეროს.
- დეველოპერის უფლება მიწაზე
- მიწა დეველოპერის საკუთრებაშია თუ სხვისი და ხელშეკრულებით? მიწის ამონაწერი, ყადაღები, იპოთეკა ბანკისგან პროექტის დაფინანსებაზე. ბანკის იპოთეკა მიწაზე ჩვეულებრივია, მაგრამ თქვენს ბინაზე ის გარიგებამდე უნდა მოიხსნას.
- მშენებლობის ნებართვა და ეტაპი
- ნებართვა კონკრეტულ სართულობასა და ფართზე; ბინა, რომელსაც ყიდულობთ, პროექტში უნდა არსებობდეს. მშენებლობის ეტაპი ვადებთან შედარებით - ორწლიანი ჩამორჩენა თავად რისკის ნიშანია.
- ხელშეკრულების ტიპი
- წინასწარი ნასყიდობა, ნასყიდობა მომავალ ქონებაზე, ინვესტიცია - სამივე სხვადასხვა დაცვას იძლევა. მოთხოვნის რეესტრში რეგისტრაცია (თუ ხელშეკრულება ამის შესაძლებლობას იძლევა) მყიდველს დეველოპერის გაკოტრებისას რიგში წინ აყენებს.
- ვადა, ჯარიმა და გასვლა
- დასრულების ზუსტი ვადა, დაგვიანების ყოველდღიური ან ყოველთვიური პირგასამტეხლო, მყიდველის უფლება ვადის დარღვევისას ხელშეკრულება შეწყვიტოს და თანხა პროცენტით დაიბრუნოს. ხელშეკრულება, სადაც ვადა "ორიენტირია" - ვადის გარეშე ხელშეკრულებაა.
- რას იღებთ ბოლოს
- ფართი (საპროექტო თუ ფაქტობრივი, გადაანგარიშების წესი), რემონტის მდგომარეობა, საერთო ფართის წილი, პარკინგი, კომუნიკაციები. ყველაფერი დანართში, ხელმოწერით. "შავი კარკასი" და "თეთრი კარკასი" ხელშეკრულებაში ტექნიკური სპეციფიკაციით უნდა იყოს განმარტებული.
რვა ტიპური სქემა და შემოწმება, რომელიც თითოეულს ხსნის
რა უნდა გქონდეთ ხელში გარიგების დღეს
- რეესტრის ამონაწერი, აღებული იმავე დღეს, გაფართოებული ისტორიით.
- გამყიდველის პირადობა (და მეუღლის ნოტარიული თანხმობა, თუ ბინა ქორწინებაშია შეძენილი); მინდობილობით - მინდობილობის ორიგინალი და ნოტარიუსის რეესტრის ცნობა.
- ექსპლუატაციაში მიღების აქტი ან მშენებლობის ნებართვა, პროექტის ის ფურცელი, სადაც ბინაა.
- ცნობები კომუნალურ და ამხანაგობის დავალიანებაზე, ბოლო ქვითრები.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების პროექტი, ადვოკატის მიერ შემოწმებული: ფასი, გადახდის წესი, გადაცემის ვადა, გამყიდველის გარანტიები ტვირთის არარსებობაზე, პასუხისმგებლობა დარღვევისას.
- ბეს ხელშეკრულება, თუ ბე გადაიხადეთ, და მისი ჩათვლის პირობა.
- ბანკის ან ესკროუს ინსტრუქცია თანხის გახსნაზე რეგისტრაციის შემდეგ.
ხუთი შემოწმება თავად, დანარჩენი - ადვოკატით
პირველი ხუთი შემოწმება - ამონაწერიდან - ნებისმიერ მყიდველს შეუძლია: რეესტრის საიტი, საკადასტრო კოდი, რამდენიმე ლარი და ათი წუთი. თუ იქ ყადაღა, იპოთეკა ან სხვისი სახელი ჩანს, ადვოკატამდე თავად გადაწყვეტთ, გააგრძელოთ თუ არა. ეს ის ეტაპია, სადაც ყიდვების ნაწილი სწორად ჩერდება.
შემოწმებები 6-12 და მშენებარე ბინის ხელშეკრულება ადვოკატის საქმეა - არა იმიტომ, რომ რთულია, არამედ იმიტომ, რომ თითოეული უწყებაში მოძიებას, ხელშეკრულების ტექსტის წაკითხვას და ესკროუს პირობების შედგენას მოითხოვს. უძრავი ქონების ადვოკატის ჰონორარი ტიპურ გარიგებაზე ბინის ფასის პროცენტის მეასედია, და ის ერთი გამოვლენილი იპოთეკით ამოიღება.
ერთი კონკრეტული წესი: ბე ადვოკატის შემოწმებამდე არ გადაიხადოთ. ბე ხელშეკრულებაა, და მისი დაბრუნება, თუ შემდეგ პრობლემა აღმოჩნდა, ცალკე დავად იქცევა. კოორდინატორი 15 წუთში იმ ადვოკატს დაგიკავშირებთ, ვინც თქვენს ქალაქში რეესტრის და მუნიციპალიტეტის პრაქტიკას იცნობს და შემოწმებას ერთ-ორ დღეში ასრულებს.
კითხვები ბინის შემოწმებაზე
ბინაზე იპოთეკაა, გამყიდველი ამბობს, რომ ჩემი ფულით სესხს დაფარავს. უსაფრთხოა?
შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ ბანკის მონაწილეობით: თანხის ნაწილი პირდაპირ ბანკს ერიცხება, ბანკი იპოთეკის მოხსნის წერილს გასცემს, რეესტრში ჩანაწერი უქმდება და მხოლოდ ამის შემდეგ - ან იმავე დღეს, ერთ პაკეტში - რეგისტრირდება თქვენი საკუთრება. გამყიდველის ანგარიშზე გადარიცხვა "მერე დაფარავს" - არა.
უცხოელი ვარ, ბინის ყიდვა შემიძლია?
ბინის და არასასოფლო-სამეურნეო მიწის - დიახ, იმავე პროცედურით, პასპორტით და ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანით. სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე უცხოელისთვის შეზღუდვებია. ბინის ღირებულება, თუ ის ზღვარს აჭარბებს, ბინადრობის ნებართვის საფუძველიც შეიძლება გახდეს.
ბე გადავიხადე, შემოწმებისას ყადაღა აღმოჩნდა. ბე დამიბრუნდება?
თუ ბეს ხელშეკრულებაში გამყიდველმა ტვირთის არარსებობის გარანტია მისცა - ბე ორმაგად ბრუნდება, რადგან გარიგება მისი მიზეზით ვერ შედგა. თუ ხელშეკრულება ზეპირი იყო ან გარანტიის გარეშე - დაბრუნება სასამართლო დავაა. სწორედ ამიტომ ბე ადვოკატის ხელშეკრულებით და შემოწმების შემდეგ.
გამყიდველი ხელშეკრულებაში ფასს რეალურზე ნაკლებს წერს "გადასახადის გამო". რას ვრისკავ?
ყველაფერს: გარიგების ბათილობისას თქვენ მხოლოდ ხელშეკრულების თანხას დაიბრუნებთ; ბინის შემდგომი გაყიდვისას სხვაობა თქვენს დასაბეგრ ნამეტად იქცევა; ხელშეკრულება, სადაც მხარეები შეგნებულად მცდარ თანხას წერენ, თავად ბათილობის რისკს ატარებს. ფასი მხოლოდ რეალური.
რამდენი ხანი სჭირდება სრულ შემოწმებას?
ამონაწერი - წუთები. უწყებების შემოწმება (ნებართვა, აქტი, ამხანაგობა, ნოტარიუსი) - ერთი-ორი სამუშაო დღე. მშენებარე ბინის ხელშეკრულების ანალიზი - იმდენივე. მემკვიდრეობითი ან სასამართლო ისტორიის მქონე ბინაზე - კვირამდე. "ხვალ უნდა მოვაწეროთ, თორემ სხვა იყიდის" - ზეწოლა თავად რისკის ნიშანია.
ბინა შეარჩიეთ? შემოწმება ერთი-ორი დღეა, შეცდომა - წლები
უფასო კონსულტაციაზე უძრავი ქონების ადვოკატი ამონაწერს თქვენთან ერთად წაიკითხავს და გეტყვით, რომელი შემოწმება გჭირდებათ კიდევ - 15 წუთში კოორდინატორი დაგიკავშირდებათ.