ქირავნობის დავები - ხელშეკრულება, რომელსაც ორივე მხარე ბოლომდე არ კითხულობს
ქირავნობა ყველაზე მასობრივი უძრავი ქონების ურთიერთობაა და ყველაზე ნაკლებად გაფორმებული: ზეპირი შეთანხმება, ერთგვერდიანი შაბლონი ინტერნეტიდან, "დეპოზიტი" წესის გარეშე. დავა კი სამ წერტილში იბადება - როცა ერთი მხარე ვადამდე გასვლას ითხოვს, როცა დეპოზიტი "ზიანის" გამო არ ბრუნდება, და როცა მოქირავნე არ იხდის და არც გადის. სამივე შემთხვევაში კანონი კონკრეტულ პასუხს იძლევა, რომელიც ხშირად ორივე მხარისთვის მოულოდნელია.
ეს გვერდი ქირავნობას ორივე მხრიდან განიხილავს: მოქირავნისთვის - როგორ დაიცვას თავი გამქირავებლის თვითნებობისგან, ქირის გაზრდისგან და დეპოზიტის დაკარგვისგან; გამქირავებლისთვის - როგორ დაწეროს ხელშეკრულება, რომელიც არაგადამხდელი მოქირავნის შემთხვევაში სწრაფად აღსრულდება, და როგორ გამოასახლოს კანონიერად, ისე, რომ თავად არ აღმოჩნდეს მოპასუხე. ცალკე - კომერციული ფართის ქირავნობის თავისებურებები.
განახლდა · სფერო: უძრავი ქონების ადვოკატი
ხუთი ქირავნობის დავა და რას ამბობს კანონი თითოეულზე
ხელშეკრულების დუმილისას კოდექსის წესები მოქმედებს - და ისინი ხშირად იმისგან განსხვავდება, რასაც მხარეები "ჩვეულებრივად" თვლიან.
გამოსახლების კანონიერი გზა - შეტყობინებიდან ბიუროს აქტამდე
შეწყვეტის საფუძვლის და ვადის შემოწმება
ვადიანი თუ უვადო, რა საფუძველი მოქმედებს (ქირის გადაუხდელობა ორ ვადაზე მეტად, ქონების დაზიანება, დანიშნულების დარღვევა), რა გაფრთხილება სჭირდება. საფუძვლის არასწორად ფორმულირება სასამართლოში სარჩელის უარყოფას და თვიდან თავიდან დაწყებას ნიშნავს.
წერილობითი გაფრთხილება და შეწყვეტა
ხელშეკრულების და კოდექსის ვადით, ჩაბარების დადასტურებით (ხელმოწერა, ფოსტა, ხელშეკრულებაში მითითებული ელფოსტა). გაფრთხილება დავალიანების დაფარვის შესაძლებლობით, შემდეგ - შეწყვეტის შეტყობინება. ორივე დოკუმენტი სასამართლოსთვის სავალდებულოა.
სარჩელი გამოსახლებაზე და დავალიანებაზე
ერთ სარჩელში: ხელშეკრულების შეწყვეტის დადასტურება, ფართის გათავისუფლება, ქირის დავალიანება, კომუნალური, ზიანი, პირგასამტეხლო. ბაჟი დავალიანების თანხიდან. ადვოკატი დაჩქარებულ განხილვას ითხოვს, სადაც შესაძლებელია, და სარჩელის უზრუნველყოფას მოქირავნის ქონებაზე.
გადაწყვეტილება და ბიურო
გადაწყვეტილების ძალაში შესვლის შემდეგ სააღსრულებო ფურცელი ბიუროში; აღმასრულებელი მოქირავნეს ნებაყოფლობითი გათავისუფლების ვადას აძლევს, შემდეგ - იძულებითი გამოსახლება აქტით, ნივთების აღწერით და პოლიციის თანდასწრებით. მთელი გზა 4-8 თვეა; თვითნებობა ამ დროს არ ზოგავს, რადგან სარჩელს მოქირავნის მხრიდან ამატებს.
დავალიანების ამოღება
გამოსახლებული მოქირავნისგან დავალიანება ჩვეულებრივი აღსრულებით: ხელფასი, ანგარიშები, ქონება. დეპოზიტი დავალიანებაში იქვითება. ადვოკატი გამქირავებელს ურჩევს, ხელშეკრულებაში თავდები ან ნოტარიული აღსრულების პუნქტი ჰქონდეს - ეს სასამართლო ეტაპს გამოტოვებს.
კომერციული ქირავნობა - სადაც ხელშეკრულება ბიზნესის ღირებულებაა
მაღაზიის, ოფისის, რესტორნის ფართის ქირავნობა საცხოვრებლისგან სამი რამით განსხვავდება: მოქირავნე ფართში ინვესტიციას დებს (რემონტი, აღჭურვილობა, ლიცენზიები მისამართზე), ვადა და მისი გაგრძელების უფლება ბიზნესის არსებობის საკითხია, და ხელშეკრულების პუნქტები - ექსკლუზიურობა, ქვექირავნობა, დანიშნულების ცვლილება, სამშენებლო სამუშაოები - ბიზნესის ღირებულებას პირდაპირ ცვლის. აქ ერთგვერდიანი შაბლონი არა უბრალოდ რისკია, არამედ დანაკარგის გარანტია.
მოქირავნისთვის ადვოკატის მუშაობა: ვადა და გაგრძელების უპირატესი უფლება ფიქსირებული პირობებით, ქირის ინდექსაციის ფორმულა და ზღვარი, გამქირავებლის მიერ ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაში ინვესტიციის კომპენსაცია ცვეთის გათვალისწინებით, განუყოფელი გაუმჯობესებების ბედი, რეგისტრაცია რეესტრში - რომ ფართის გაყიდვისას ხელშეკრულება ახალ მესაკუთრეს დაავალდებულოს. გამქირავებლისთვის: დანიშნულების და სამუშაოების კონტროლი, ქვექირავნობის აკრძალვა ან თანხმობის წესი, გარანტიები (საბანკო გარანტია, დეპოზიტი რამდენიმე თვის ოდენობით), სწრაფი შეწყვეტის მექანიზმი გადაუხდელობისას.
კომერციული ქირავნობის დავები ხშირად სასამართლოს გარეშე, მაგრამ ადვოკატით წყდება: მხარეებს ბიზნესის გაჩერება ორივესთვის ძვირი უჯდება, და მოლაპარაკება ინვესტიციის კომპენსაციაზე, ვადის გაგრძელებაზე ან ქირის გადახედვაზე გადაწყვეტილებაზე უფრო ღირებულია. ადვოკატის საქმეა, ეს მოლაპარაკება ხელშეკრულების პუნქტების ძალით აწარმოოს, არა კეთილი ნებით.
რა უნდა ეწეროს ქირავნობის ხელშეკრულებაში, რომ დავა არ დაიწყოს
- ვადა და გაგრძელება
- ვადიანი ხელშეკრულება კონკრეტული თარიღით; გაგრძელების წესი (ავტომატური თუ შეთანხმებით), გაუგრძელებლობის შეტყობინების ვადა. უვადოდ ჩათვლა ვადის გასვლის შემდეგ ფაქტობრივი გაგრძელებისას - კოდექსის წესი, რომელიც ორივეს უნდა ახსოვდეს.
- ვადამდე შეწყვეტის წესი
- ორივე მხარისთვის: საფუძვლები, გაფრთხილების ვადა, კომპენსაცია. მოქირავნის ვადამდე გასვლა "ერთი თვის გაფრთხილებით" და გამქირავებლის - "სამი თვის" და ზიანის ანაზღაურებით - ხშირად სამართლიანი ბალანსია.
- ქირა და ინდექსაცია
- თანხა, ვალუტა, გადახდის დღე, დაგვიანების პირგასამტეხლო, ინდექსაციის ფორმულა (ინფლაცია, კურსი) და მაქსიმალური პროცენტი წელიწადში. ინდექსაციის გარეშე ქირა ვადის ბოლომდე ფიქსირებულია.
- დეპოზიტი
- ოდენობა, დანიშნულება (ზიანი და დავალიანება), დაბრუნების ვადა ჩაბარებიდან, დაქვითვის წესი აქტისა და დოკუმენტების საფუძველზე. "ბოლო თვის ქირად ჩათვლა" - მხოლოდ თუ ჩაწერილია.
- ჩაბარების და დაბრუნების აქტი
- ფართის და ავეჯის მდგომარეობა ფოტოებით შესვლისას და გასვლისას, მრიცხველების ჩვენება. აქტის გარეშე დეპოზიტის დაქვითვა და ზიანის მოთხოვნა პრაქტიკულად შეუძლებელია.
- რეგისტრაცია რეესტრში
- რეგისტრირებული ქირავნობა ქონებას მიჰყვება: ახალი მესაკუთრე ხელშეკრულებას ვერ შეწყვეტს. მოქირავნის ინტერესი ხანგრძლივი ან კომერციული ქირავნობისას; გამქირავებელი, რომელიც გაყიდვას გეგმავს, ამას ითვალისწინებს.
რა დააფიქსიროთ ქირავნობის დროს - დეპოზიტის და ზიანის დავისთვის
- შესვლის აქტი ან, მისი არარსებობისას, ფოტო და ვიდეო ყველა ოთახის, ავეჯის და დაზიანების პირველ დღეს, თარიღით - გამქირავებლისთვის გაგზავნილი.
- ქირის და დეპოზიტის გადახდის დამადასტურებელი: გადარიცხვები დანიშნულებით; ნაღდი გადახდისას - ხელწერილი ყოველ ჯერზე.
- ყველა შეტყობინება გაუმართაობაზე წერილობით და გამქირავებლის რეაქცია - ქირიდან დაქვითვის და ზიანის საფუძველი.
- გასვლის აქტი ან ფოტო-ვიდეო გასვლის დღეს, გასაღებების ჩაბარების დადასტურება - დეპოზიტის დაბრუნების ვადა აქედან ითვლება.
- გამქირავებლის თვითნებობის ფიქსაცია: შეცვლილი საკეტი, გათიშული კომუნალური, ნივთების გატანა - ფოტო, პოლიციის გამოძახება, მოწმეები.
- ხელშეკრულება ხელზე, ორივე მხარის ხელმოწერით - ზეპირი ქირავნობა ნამდვილია, მაგრამ პირობების მტკიცება რთულია.
სამი ქირავნობის დავა
დეპოზიტი "ავეჯის ცვეთისთვის"
2 წლის ქირავნობის შემდეგ გამქირავებელმა 1 500 ლარის დეპოზიტი "დივნის და კედლების" გამო არ დააბრუნა. ადვოკატი მოქირავნისთვის: შესვლის ფოტოები, ბუნებრივი ცვეთის პრინციპი, ზიანის ექსპერტიზის არარსებობა გამქირავებლის მხრიდან. სასამართლომ დეპოზიტი სრულად და საურავი დააკისრა.
გამქირავებელი, რომელმაც საკეტი შეცვალა
მოქირავნე 2 თვე არ იხდიდა, გამქირავებელმა საკეტი შეცვალა და ნივთები სადარბაზოში გამოიტანა. ადვოკატი მოქირავნისთვის: თვითნებობა, ნივთების ზიანი, ალტერნატიული საცხოვრებლის ხარჯი. გამქირავებელმა ქირის დავალიანება მოიგო, მაგრამ ზიანი და ხარჯები მასზე მეტი გამოვიდა - წმინდა შედეგი მოქირავნის სასარგებლოდ.
რესტორანი, რომელსაც ფართი გაყიდვის გამო "უნდა დაეტოვებინა"
5-წლიანი კომერციული ქირავნობა, 80 000 ლარის რემონტი, მე-2 წელს ფართი გაიყიდა და ახალმა მესაკუთრემ გასვლა მოითხოვა. ადვოკატი: ქირავნობა რეესტრში იყო რეგისტრირებული - ახალი მესაკუთრე ხელშეკრულებით შებოჭილია. რესტორანი ვადის ბოლომდე დარჩა; მოლაპარაკებით ვადამდე გასვლა ინვესტიციის კომპენსაციით მე-4 წელს.
კითხვები ქირავნობაზე
ხელშეკრულება ზეპირად გვაქვს. მაქვს რაიმე უფლება?
ზეპირი ქირავნობა ნამდვილია და კოდექსის ყველა წესი მოქმედებს - გამოსახლება მხოლოდ სასამართლოთი, დეპოზიტის დაბრუნება, რემონტის განაწილება. პრობლემა მტკიცებაა: ვადა, ქირის ოდენობა, დეპოზიტი. გადარიცხვები, მიმოწერა, მოწმეები. ზეპირი ხელშეკრულება უვადოდ ითვლება, რაც შეწყვეტას ორივე მხარისთვის გაფრთხილებით ამარტივებს.
ბინა, რომელსაც ვქირაობ, გაიყიდა. ახალი მესაკუთრე გასვლას მთხოვს.
თუ ქირავნობა რეესტრში რეგისტრირებულია - ახალი მესაკუთრე ხელშეკრულებას ვადის ბოლომდე ასრულებს. თუ არა - ახალ მესაკუთრეს შეწყვეტის უფლება აქვს, მაგრამ კოდექსის გაფრთხილების ვადით და არა "ხვალ", ხოლო ვადამდე შეწყვეტით მიყენებული ზიანი (გადასვლის ხარჯი, ქირის სხვაობა) ყოფილი გამქირავებლისგან მოითხოვება, რომელმაც ხელშეკრულება დაარღვია.
გამქირავებელი ვარ, მოქირავნე 3 თვეა არ იხდის და ტელეფონს არ პასუხობს. რამდენ ხანში გამოვასახლებ?
კანონიერი გზა: წერილობითი გაფრთხილება ვადით, შეწყვეტა, სარჩელი, გადაწყვეტილება, ბიურო - ტიპურად 4-8 თვე ჩაბარების პრობლემების მიხედვით. ხელშეკრულებაში ნოტარიული აღსრულების პუნქტი ან ვადამდე შეწყვეტის მარტივი წესი ამას ამოკლებს. თვითნებობა კი (საკეტი, კომუნალური) პროცესს არ აჩქარებს და თქვენს წინააღმდეგ სარჩელს ამატებს.
ბინაში მილი გასკდა და მეზობელი დაზიანდა. მე ვპასუხობ თუ მესაკუთრე?
კომუნიკაციების ტექნიკური მდგომარეობა გამქირავებლის პასუხისმგებლობაა, თუ ხელშეკრულება სხვას არ ამბობს და თუ დაზიანება თქვენი ქმედებით არ არის გამოწვეული. მეზობლის წინაშე მესაკუთრე პასუხობს ქონების მფლობელად; თქვენ - მხოლოდ ბრალის შემთხვევაში. შეტყობინება გამქირავებლისთვის დაუყოვნებლივ და აქტი ამხანაგობისგან - თქვენი დაცვა.
Airbnb-ს ტიპის მოკლევადიანი გაქირავება - ესეც ქირავნობაა და ამხანაგობა ვერ ამიკრძალავს?
მოკლევადიანი გაქირავება სამართლებრივად ქირავნობა ან მომსახურებაა, და მესაკუთრის უფლებაა; ამხანაგობას მისი აკრძალვა მხოლოდ მაშინ შეუძლია, თუ ეს წესდებაშია და საერთო ქონების გამოყენებას ან მეზობლების უფლებებს არღვევს. საგადასახადო რეგისტრაცია და მუნიციპალური წესები ცალკე საკითხია. ადვოკატი ამხანაგობის წესდებას და მოთხოვნებს ამოწმებს.
ადვოკატები ქირავნობის დავებზე
ქირავნობის დავა აქტებით, შეტყობინებებით და კანონიერი პროცედურის დაცვით იგება - თვითნებობა ორივე მხარეს აზარალებს. კოორდინატორი 15 წუთში იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც საცხოვრებელ და კომერციულ ქირავნობას ორივე მხარეს აწარმოებს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318დეპოზიტს არ გიბრუნებენ, ვადამდე გაგდებენ, ან თქვენი მოქირავნე არ იხდის და არ გადის?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი გეტყვით, რა წესი მოქმედებს თქვენს ხელშეკრულებაზე (ან მის არარსებობაზე), რომელი ნაბიჯი დღეს და რომელი სასამართლოში, და როგორ არ გახდეთ თავად მოპასუხე. კოორდინატორის ზარი 15 წუთშია.