ამხანაგობა და საერთო ქონება - სახლი, რომელიც ბინის კარს გარეთ ყველასია და არავისი
ბინა თქვენია, სადარბაზო, სახურავი, ლიფტი, ეზო და მიწა კი ყველა მესაკუთრის თანასაკუთრებაა - და სწორედ ამ "ყველას" ქონებაზე იბადება მრავალბინიანი სახლის ყველა დავა: ბოლო სართულის მეზობელი სახურავზე აშენებს, პირველი სართული ეზოს ტერასად "იმაგრებს", ვიღაც სარდაფს კეტავს, დეველოპერი მიწას თავის სახელზე ტოვებს და პარკინგს ყიდის, ხოლო ლიფტის რემონტისთვის თანხას ნახევარი სახლი არ იხდის. ამხანაგობა ის ინსტრუმენტია, რომლითაც ეს დავები წყდება - თუ ის არსებობს და მუშაობს.
ეს გვერდი აღწერს ამხანაგობის და საერთო ქონების სამართლებრივ მექანიკას: რა ეკუთვნის ყველას და რა ინდივიდუალურად, როგორ ჩერდება უკანონო დაშენება და მითვისება, როგორ ფუძნდება და მართავს ამხანაგობა და როგორ საჩივრდება მისი გადაწყვეტილება, როგორ ამოიღება საერთო ხარჯი არაგადამხდელისგან, და როგორ იბრუნებს ახალი სახლის მესაკუთრეები მართვას და მიწას დეველოპერისგან.
განახლდა · სფერო: უძრავი ქონების ადვოკატი
საერთო ქონება მრავალბინიან სახლში - რა ეკუთვნის ყველას და ვის შეუძლია მისი გამოყენება
თანასაკუთრება იდეალური წილებით ბინის ფართობის პროპორციულად: არავის აქვს "თავისი კუთხე" სახურავზე ან ეზოში, და ნებისმიერი ინდივიდუალური გამოყენება მესაკუთრეთა გადაწყვეტილებას საჭიროებს.
უკანონო დაშენება ან მითვისება - გაჩერებიდან დემონტაჟამდე
სტატუსის და ნებართვის შემოწმება
რეესტრში რა წერია სახურავზე, სხვენზე, სარდაფზე - საერთოა თუ ვინმეს რეგისტრირებული აქვს; არსებობს თუ არა მშენებლობის ნებართვა და მესაკუთრეთა თანხმობა. ხშირად "ნებართვა" ცალკეული მეზობლების ხელმოწერებია, არა ამხანაგობის გადაწყვეტილება, ან მუნიციპალიტეტის ნებართვა თანასაკუთრების თანხმობის გარეშე - ორივე გასაჩივრებადია.
ზედამხედველობის სამსახური
უნებართვო მშენებლობაზე საჩივარი მუნიციპალიტეტის ზედამხედველობის სამსახურში: შემოწმება, ჯარიმა, მშენებლობის შეჩერება, დემონტაჟის მითითება. ეს გზა სასამართლოზე სწრაფია და ხშირად საკმარისი; ადვოკატი საჩივარს ფოტოებით, რეესტრის ამონაწერით და ამხანაგობის პოზიციით ამაგრებს.
ნებართვის გასაჩივრება
თუ მუნიციპალიტეტმა ნებართვა თანასაკუთრების თანხმობის გარეშე გასცა - ადმინისტრაციული საჩივარი და სარჩელი მოკლე ვადაში ნებართვის შესახებ შეტყობიდან. მესაკუთრეს ინდივიდუალურადაც აქვს ამის უფლება, ამხანაგობის გარეშეც.
სამოქალაქო სარჩელი
თვითნებური მშენებლობის დემონტაჟი, საერთო ქონების გამოთხოვა, უსაფუძვლო გამოყენების საფასური, ზიანი (ჩამონადენი დაშენებიდან, სახურავის დაზიანება). მოსარჩელე - ამხანაგობა ან ნებისმიერი მესაკუთრე; ადვოკატი ხშირად ორივეს ერთად წარადგენს.
ლეგალიზაციის მოლაპარაკება
ხშირად რაციონალური გამოსავალი დაშენების ლეგალიზაციაა კომპენსაციით ამხანაგობისთვის (თანხა საერთო ხარჯებში, სახურავის რემონტი, ლიფტის განახლება) და უსაფრთხოების ექსპერტიზით. ადვოკატი ამ შეთანხმებას მესაკუთრეთა კვალიფიციური გადაწყვეტილებით და რეესტრში ასახვით აფორმებს.
აღსრულება
დემონტაჟის გადაწყვეტილება ბიუროთი მოვალის ხარჯზე; ზედამხედველობის ჯარიმები დამატებით. ადვოკატი აღსრულებას მიჰყვება - დაშენება, რომელიც "გადაწყვეტილების მიუხედავად დგას", ტიპური სურათია აღსრულების გარეშე.
ახალი სახლი, რომელსაც დეველოპერი "მართავს" - მიწა, პარკინგი, საერთო ხარჯი და მართვის დაბრუნება
ახალაშენებულ სახლებში ტიპური სურათია: ბინები გაყიდულია, მიწა კი დეველოპერის სახელზე რჩება, პარკინგი და კომერციული ფართები ცალკე იყიდება, "მართვის კომპანია" დეველოპერისაა და საერთო ხარჯს თავად ადგენს, სახურავზე კიდევ ერთი სართული ჩნდება. მესაკუთრეებს ამ ყველაფრის შეცვლის უფლება აქვთ - ბინის ყიდვით ისინი საერთო ქონების თანამესაკუთრეები ხდებიან, და ეს დეველოპერის ნებაზე არ არის დამოკიდებული.
პირველი ნაბიჯი ამხანაგობის დაფუძნებაა: მესაკუთრეთა კრება, წესდება, თავმჯდომარე, რეგისტრაცია. დაფუძნებული ამხანაგობა მართვას იბარებს, დეველოპერისგან საერთო ქონების დოკუმენტებს (პროექტი, კომუნიკაციების სქემები, გარანტიები) და ანგარიშებს ითხოვს, მართვის ხელშეკრულებას ბაზრის პირობებით დებს ან წყვეტს. მიწის და საერთო ფართების რეესტრში ამხანაგობაზე ან მესაკუთრეებზე გადაფორმება - მოთხოვნით და, უარისას, სარჩელით: მიწა, რომელზეც სახლი დგას, ბინის ყიდვასთან ერთად საერთო ხდება.
პარკინგი და "დამატებითი" სართული უფრო რთული საკითხებია: თუ დეველოპერმა პარკინგი ცალკე ერთეულებად დაარეგისტრირა პროექტის შესაბამისად, ეს კანონიერია; თუ საერთო ეზო "პარკინგად" გაყიდა ან პროექტს ზემოთ ააშენა - გასაჩივრებადი. ადვოკატი პროექტს, ნებართვას და რეესტრს ადარებს, და მესაკუთრეთა ჯგუფს ერთიანი პოზიციით წარმოადგენს - ინდივიდუალური მესაკუთრის ხმა დეველოპერისთვის იშვიათად საკმარისია.
კრება, გადაწყვეტილება, ხარჯი - წესები, რომლებზეც ამხანაგობის დავები იბადება
- დაფუძნება და წესდება
- ამხანაგობა მესაკუთრეთა კრებით ფუძნდება და წესდებას იღებს; რეგისტრაცია სტატუსს აძლევს. წესდება საერთო ქონების გამოყენების, ხარჯების და გადაწყვეტილებების წესს ადგენს, მაგრამ კანონს ვერ გადაფარავს.
- კვორუმი და უმრავლესობა
- ჩვეულებრივი გადაწყვეტილება ხმათა უმრავლესობით წილების მიხედვით; საერთო ქონების არსებითი ცვლილება (დაშენება, გასხვისება, დანიშნულების ცვლილება) - კვალიფიციური უმრავლესობით ან ყველას თანხმობით. კვორუმის და პროცედურის დარღვევა გადაწყვეტილების ბათილობის საფუძველია.
- გადაწყვეტილების გასაჩივრება
- უმცირესობაში დარჩენილ მესაკუთრეს კრების გადაწყვეტილების სასამართლოში გასაჩივრების უფლება აქვს მოკლე ვადაში - პროცედურის დარღვევით, კანონთან წინააღმდეგობით ან მისი უფლების არაპროპორციული შეზღუდვით. ვადა კრებიდან ან ოქმის გაცნობიდან ითვლება.
- საერთო ხარჯი
- მოვლის, რემონტის, კომუნალურის და მართვის ხარჯი წილის პროპორციულად, გამოყენების მიუხედავად. კრების მიერ დამტკიცებული ბიუჯეტი და შენატანი ყველა მესაკუთრისთვის სავალდებულოა; არაგადამხდელისგან - სასამართლოთი, გადახდის ბრძანების პროცედურითაც.
- ხარჯი ბინის გაყიდვისას
- ამხანაგობის დავალიანება ბინის მესაკუთრის ვალია, მაგრამ პრაქტიკაში ახალ მესაკუთრეს "მიჰყვება"; ნასყიდობაში ცნობა ამხანაგობისგან და გამყიდველის პასუხისმგებლობის პუნქტი აუცილებელია.
- თავმჯდომარის პასუხისმგებლობა
- თავმჯდომარე ამხანაგობის წინაშე ანგარიშვალდებულია; თანხების არამიზნობრივი ხარჯვა, ხელშეკრულებები კრების გარეშე, ანგარიშის წარუდგენლობა - გადარჩევის და ზიანის მოთხოვნის საფუძველი.
რა სჭირდება ამხანაგობას ან მესაკუთრეს დავისთვის
- რეესტრის ამონაწერი სახლზე, მიწაზე და სადავო ობიექტზე (სახურავი, სარდაფი, პარკინგი) - საერთოა თუ ვინმეს რეგისტრირებული.
- სახლის პროექტი და ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტები - რა იყო გათვალისწინებული და რა აშენდა ზემოთ.
- ამხანაგობის წესდება, კრებების ოქმები, ხმის მიცემის ფურცლები - გადაწყვეტილების ან მისი ბათილობის დასამტკიცებლად.
- ფოტო და ვიდეო უკანონო მშენებლობის ან მითვისების თარიღით, მშენებლობის დაწყების მომენტიდან.
- დეველოპერის მიერ მართული სახლისთვის: ნასყიდობის ხელშეკრულებები (რა შედიოდა ფასში - პარკინგი, ეზო), მართვის ხელშეკრულება, ხარჯების ანგარიშები.
- ხარჯების ამოღებისთვის: დამტკიცებული ბიუჯეტი, შენატანების გამოთვლა წილებით, გადახდების ისტორია და გაფრთხილებები არაგადამხდელს.
სამი ამხანაგობის საქმე
დაშენება 9 მეზობლის "ხელმოწერით"
ბოლო სართულის მესაკუთრემ სახურავზე სართული ააშენა 9 მეზობლის ხელმოწერით 40-ბინიან სახლში, ნებართვის გარეშე. ადვოკატი ამხანაგობისთვის: საჩივარი ზედამხედველობაში (შეჩერება, ჯარიმა), სარჩელი დემონტაჟზე, პარალელურად მოლაპარაკება. შედეგი: ლეგალიზაცია კვალიფიციური გადაწყვეტილებით, სახურავის სრული რემონტი და ლიფტის განახლება დამშენებლის ხარჯით, კომპენსაცია ამხანაგობის ფონდში.
დეველოპერი, რომელმაც ეზო პარკინგად გაყიდა
ახალ სახლში ეზო რეესტრში დეველოპერზე დარჩა და "პარკინგის ადგილები" ცალკე გაიყიდა. ადვოკატი მესაკუთრეთა ჯგუფისთვის: ამხანაგობის დაფუძნება, პროექტის და რეესტრის შედარება (ეზო საერთო სივრცედ იყო პროექტში), მიწის გადაცემის მოთხოვნა და სარჩელი. სასამართლომ მიწა საერთო საკუთრებად ცნო; პარკინგის "გაყიდვები" ბათილი.
ლიფტის რემონტი, რომელსაც 15 ბინა არ იხდის
კრებამ ლიფტის განახლება დაამტკიცა, 15 მესაკუთრემ (მათ შორის პირველი სართული) გადახდაზე უარი თქვა. ადვოკატი: შენატანების გამოთვლა წილებით, წერილობითი გაფრთხილება, გადახდის ბრძანების განცხადებები 15 მოვალეზე. 12-მა ბრძანების ჩაბარებისთანავე გადაიხადა, 3 - აღსრულებით. ლიფტი განახლდა.
კითხვები ამხანაგობასა და საერთო ქონებაზე
პირველ სართულზე ვცხოვრობ, ლიფტს არ ვიყენებ. რატომ უნდა გადავიხადო მისი რემონტი?
იმიტომ, რომ ლიფტი საერთო ქონებაა და ხარჯი წილის პროპორციულად ნაწილდება, გამოყენების მიუხედავად - ისევე, როგორც სახურავს მეცხრე სართული არ იხდის მარტო. წესდებას შეუძლია, ხარჯების განაწილება გამოყენების მიხედვით დაადგინოს, თუ კრება ამას გადაწყვეტს; მის გარეშე კანონისმიერი წესი მოქმედებს.
ამხანაგობა არ გვაქვს და ვერ ვაფუძნებთ - ხალხი არ მოდის. მაშინ საერთო ქონება ვინ დაიცვას?
ნებისმიერ მესაკუთრეს ინდივიდუალურად აქვს საერთო ქონების დაცვის უფლება: საჩივარი ზედამხედველობაში, ნებართვის გასაჩივრება, სარჩელი თვითნებობის აღკვეთაზე - ამხანაგობის გარეშეც. მაგრამ ხარჯების ამოღება და საერთო ქონების განკარგვა ამხანაგობის გარეშე შეუძლებელია. დაფუძნებისთვის კვორუმი კრებაზე ან წერილობითი გამოკითხვით მიიღწევა - ადვოკატი პროცედურას ისე აწყობს, რომ "ხალხის არმოსვლა" დაბრკოლება არ იყოს.
კრებამ გადაწყვიტა ფასადის შეღებვა 3 000 ლარად ბინაზე. არ ვეთანხმები. რა ვქნა?
კრების კანონიერი გადაწყვეტილება უმცირესობისთვისაც სავალდებულოა - "არ ვეთანხმები" გადახდისგან არ ათავისუფლებს. გასაჩივრება მოკლე ვადაში მხოლოდ საფუძვლით: კვორუმი არ იყო, პროცედურა დაირღვა, ხარჯი აშკარად არაპროპორციულია ან საერთო ქონებას არ ეხება. ადვოკატი ოქმს და პროცედურას ამოწმებს; უსაფუძვლო გასაჩივრება ხარჯსაც და დროსაც კარგავს.
სარდაფს 20 წელია ვიყენებ, ახლა ამხანაგობა ითხოვს. ჩემი არ არის?
ფაქტობრივი გამოყენება საერთო ქონებაზე საკუთრებას არ ქმნის - სარდაფი საერთო რჩება, თუ რეესტრში ან პროექტში თქვენს ბინას არ ეკუთვნის. ამხანაგობას მისი გამოთხოვის, ან ინდივიდუალური გამოყენების საფასურის დაწესების უფლება აქვს. თუ სარდაფი 20 წლის წინ ბინასთან ერთად "შეიძინეთ" და დოკუმენტი გაქვთ - სხვა საკითხია, რომელიც აღიარების პროცედურით წყდება.
დეველოპერი ამბობს, მიწა მისია და გვექირავება. ეს კანონიერია?
მიწა, რომელზეც მრავალბინიანი სახლი დგას, ბინების გაყიდვასთან ერთად მესაკუთრეთა საერთო საკუთრება ხდება - დეველოპერს მისი "დაქირავება" მესაკუთრეებზე არ შეუძლია, და რეესტრში მისი სახელი გადაფორმების მოთხოვნის საფუძველია, არა საკუთრების. ადვოკატი მესაკუთრეთა ჯგუფის სახელით მოთხოვნას და სარჩელს წარადგენს; ეს ტიპური და მოგებადი კატეგორიაა.
ადვოკატები ამხანაგობისა და საერთო ქონების დავებზე
ამხანაგობის საქმე რეესტრის, პროექტის და კრების ოქმების შედარებით იგება - და მესაკუთრეთა ერთიანი პოზიციით, რომელიც ინდივიდუალურ ხმაზე ბევრად ძლიერია. კოორდინატორი 15 წუთში იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც ამხანაგობებს, დაშენების და დეველოპერთან დავებს აწარმოებს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318მეზობელი სახურავზე აშენებს, დეველოპერი ეზოს ყიდის, ან ამხანაგობა ვერ იღებს ხარჯებს?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი გეტყვით, რა არის თქვენს სახლში საერთო რეესტრით და პროექტით, რომელი გზა (ზედამხედველობა, ნებართვის გასაჩივრება, სარჩელი, კრება) მოგცემთ შედეგს და როგორ დააფუძნოთ ან გააძლიეროთ ამხანაგობა, რომ დავა ერთხელ და საბოლოოდ გადაწყდეს. კოორდინატორის ზარი 15 წუთშია.