იპოთეკა და გირავნობა - როცა ვალის უზრუნველყოფა თქვენი სახლია
იპოთეკა ქართულ პრაქტიკაში ორ სამყაროდ იყოფა: საბანკო, სადაც წესები რეგულირებულია და ბანკი რეალიზაციას მაინც უკანასკნელ საშუალებად ტოვებს, და კერძო, სადაც "ნათესავისგან ნასესხები" 5% თვეში ერთ წელიწადში სახლის დაკარგვად იქცევა. ორივეში იპოთეკა ერთნაირად მუშაობს - რეესტრში რეგისტრირებული უფლება ქონებას მიჰყვება და ვადაგადაცილებისას იპოთეკარს ქონების რეალიზაციის უფლებას აძლევს - მაგრამ იპოთეკის მოვალის დაცვის ინსტრუმენტები ორივე შემთხვევაში არსებობს და იშვიათად გამოიყენება.
ეს გვერდი აღწერს იპოთეკას მოვალის და კრედიტორის კუთხით: რა უნდა ეწეროს იპოთეკის ხელშეკრულებაში და რა არა, რა შეზღუდვები აქვს კერძო იპოთეკარს ფიზიკური პირისთვის სესხის გაცემისას, როგორ მიმდინარეობს რეალიზაცია და სად შეიძლება მისი შეჩერება, რას ნიშნავს ერთადერთი საცხოვრებელი გამოსახლებისას, როგორ ბათილდება იპოთეკა და როგორ იხსნება, და რით განსხვავდება მოძრავი ქონების გირავნობა.
განახლდა · სფერო: უძრავი ქონების ადვოკატი
რომელი იპოთეკა როგორ მუშაობს - საბანკო, კერძო, ნოტარიული, სასამართლო
იპოთეკის წყარო განსაზღვრავს, რამდენად სწრაფად და რა პროცედურით შეიძლება ქონების დაკარგვა - და რომელი დაცვის ინსტრუმენტი მოქმედებს.
ვადაგადაცილებიდან რეალიზაციამდე - სად და როგორ ჩერდება პროცესი
ვალის და პროცენტის გადათვლა
იპოთეკარის მოთხოვნა ხშირად პროცენტს და პირგასამტეხლოს ზღვარს ზემოთ შეიცავს - გადათვლა ეფექტურ განაკვეთამდე ვალს ზოგჯერ მესამედით ამცირებს. კერძო იპოთეკარის "პროცენტი ძირში" - ბათილი ნაწილი. ეს გამოთვლა ყოველი მოლაპარაკების და სარჩელის საწყისი წერტილია.
ხელშეკრულების და იპოთეკის ბათილობის შემოწმება
ფიზიკური პირისთვის შეზღუდვის დარღვევა, მეუღლის თანხმობის არარსებობა ერთობლივ ქონებაზე, არასრულწლოვნის ან ქმედუუნაროს ქონება მეურვეობის ორგანოს თანხმობის გარეშე, იპოთეკა ყალბი მინდობილობით, "ნასყიდობა" იპოთეკის ნაცვლად (ფარული უზრუნველყოფა) - თითოეული იპოთეკის ბათილობის ან გარიგების გადაკვალიფიცირების საფუძველია.
რესტრუქტურიზაციის მოლაპარაკება
ბანკთან - გრაფიკის გადავადება, ვადის გაგრძელება, პროცენტის შემცირება, ქონების ნებაყოფლობითი გაყიდვა ბაზრის ფასით აუქციონის ნაცვლად. კერძო იპოთეკართან - გადათვლილი კანონიერი თანხის საფუძველზე, ხშირად სასამართლო ბათილობის პერსპექტივის ფონზე. ადვოკატის წერილი იპოთეკარს პოზიციას ცვლის.
რეალიზაციის შეჩერება
სასამართლო რეალიზაციისას - შესაგებელი და საპირისპირო სარჩელი ბათილობაზე; ნოტარიული აღსრულებისას - ცალკე სარჩელი და აღსრულების შეჩერების შუამდგომლობა უზრუნველყოფის სახით; აუქციონის შეფასების გასაჩივრება. ვადები დღეებშია - ადვოკატი შეტყობინების მიღების დღიდან ითვლის.
აუქციონის კონტროლი
შეფასება ბაზრის ფასთან შედარებით, აუქციონის პირობები, ნაშთის დაბრუნება მოვალისთვის რეალიზაციის შემდეგ (ქონების ფასი ვალს აღემატება - სხვაობა მოვალისაა), მოვალის უფლება, ქონება აუქციონამდე თავად გაყიდოს. გაუფასურებული აუქციონი მოვალის მთავარი დანაკარგია.
იპოთეკის მოხსნა
ვალის დაფარვის შემდეგ იპოთეკარი ვალდებულია, მოხსნაზე თანხმობა გასცეს; უარისას - სასამართლოთი. ხანდაზმული ვალის იპოთეკა, გარდაცვლილი იპოთეკარი, ლიკვიდირებული კომპანია-იპოთეკარი - ტიპური "ჩარჩენილი" იპოთეკები, რომლებიც ქონების გაყიდვას ბლოკავს და სასამართლოთი იხსნება.
სახლი ერთადერთი საცხოვრებელია - რას ნიშნავს ეს იპოთეკის რეალიზაციისას და რას არა
გავრცელებული რწმენა, რომ "ერთადერთ საცხოვრებელს ვერ წაგართმევენ", იპოთეკაზე არ ვრცელდება: მოვალემ სახლი თავად დატვირთა უზრუნველყოფად, და იპოთეკარს რეალიზაციის უფლება სწორედ ამ სახლზე აქვს. კანონი ერთადერთ საცხოვრებელს დამატებით დაცვას აძლევს ჩვეულებრივი აღსრულებისას, არა იპოთეკისას. ეს არის მიზეზი, რის გამოც კერძო იპოთეკარები საცხოვრებელს ითხოვენ უზრუნველყოფად - და რის გამოც ადვოკატი სესხის აღებამდე ამ პუნქტს ყველაზე მკაცრად აფასებს.
რაც რჩება: გამოსახლება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით და ბიუროთი, ნებაყოფლობითი გათავისუფლების ვადით; ბავშვების და შრომისუუნარო წევრების არსებობა სოციალური სამსახურის ჩართვას და ვადის გახანგრძლივებას იძლევა, არა გამოსახლების გაუქმებას; ნაშთის დაბრუნება, თუ ქონება ვალზე ძვირად გაიყიდა; მოვალის უფლება, აუქციონამდე ქონება თავად, უკეთეს ფასად გაყიდოს და ვალი დაფაროს. და ბათილობის საფუძვლები, რომლებიც ერთადერთი საცხოვრებლის იპოთეკაზე განსაკუთრებით ხშირად არსებობს: მეუღლის თანხმობა, ბავშვის საცხოვრებელი უფლება, ფიზიკური პირისთვის შეზღუდვის დარღვევა.
პრაქტიკული რჩევა, რომელსაც ადვოკატი ყოველთვის იძლევა: ვადაგადაცილების პირველ თვეშივე მოლაპარაკება, არა მეექვსეზე. კრედიტორისთვის რესტრუქტურიზაცია რეალიზაციაზე იაფია, სანამ ვალი პირგასამტეხლოთი გაორმაგებულა და აუქციონი დაწყებულია; მოვალისთვის - ეს ერთადერთი მომენტია, როცა სახლის შენარჩუნება რეალურია.
იპოთეკა, რომელიც აღსრულდება - რას ამოწმებს ადვოკატი გამსესხებლისთვის
- ფორმა და რეგისტრაცია
- იპოთეკა მხოლოდ რეესტრში რეგისტრაციით არსებობს; ხელწერილი "ბინა უზრუნველყოფაშია" იპოთეკა არ არის. ხელშეკრულება წერილობით, რეესტრში იმავე დღეს, რიგითობის შემოწმებით - მეორე რიგის იპოთეკა პირველის შემდეგ კმაყოფილდება.
- კანონისმიერი შეზღუდვები
- ფიზიკური პირისთვის სესხის გაცემისას - რაოდენობის და პირობების შეზღუდვა, პროცენტის ზღვარი, ვალუტის წესი. დარღვევით დადებული იპოთეკა ბათილობის რისკს ატარებს; კრედიტორი, რომელიც კანონს არ იცავს, უზრუნველყოფას კარგავს.
- თანხმობები
- მეუღლის ნოტარიული თანხმობა ერთობლივ ქონებაზე, მეურვეობის ორგანოს თანხმობა არასრულწლოვნის ქონებაზე, თანამესაკუთრეების თანხმობა წილზე. ერთი დაუდასტურებელი თანხმობა - ბათილი იპოთეკა.
- აღსრულების წესი ხელშეკრულებაში
- ნოტარიული აღსრულების პუნქტი ან პირდაპირი მიყიდვის წესი დამოუკიდებელი შეფასებით - სასამართლო ეტაპს ამოკლებს, მაგრამ ფორმა და მოვალის ინფორმირება მკაცრად უნდა იყოს დაცული, თორემ სწორედ ის ხდება გასაჩივრების საფუძველი.
- შეფასება და დაზღვევა
- ქონების დამოუკიდებელი შეფასება იპოთეკამდე, სესხის ოდენობა ღირებულების გონივრულ პროცენტში, ქონების დაზღვევა კრედიტორის სასარგებლოდ. გაუფასურებული ან დაზიანებული ქონება უზრუნველყოფას აქრობს.
რა შეაგროვოთ, თუ იპოთეკარი რეალიზაციით გემუქრებათ
- იპოთეკის და სესხის ხელშეკრულება, რეესტრის ამონაწერი იპოთეკის ჩანაწერით და რიგითობით - ზუსტად რა და რა პირობით არის დატვირთული.
- ყველა გადახდის ისტორია გადარიცხვებით და ხელწერილებით - პროცენტის გადათვლის და ვალის რეალური ნაშთის დასადგენად.
- იპოთეკარის შეტყობინებები ვადაგადაცილებაზე, რეალიზაციაზე, აუქციონზე - თარიღებით; გასაჩივრების ვადა ამ თარიღებიდან ითვლება.
- თანხმობების დოკუმენტები ან მათი არარსებობა: მეუღლის, მეურვეობის ორგანოს, თანამესაკუთრეების - ბათილობის შესამოწმებლად.
- ქონების დამოუკიდებელი შეფასება ბაზრის ფასით - აუქციონის შეფასების გასაჩივრებისთვის და ნაშთის მოთხოვნისთვის.
- ოჯახის მდგომარეობის დოკუმენტები: რეგისტრირებული და მცხოვრები არასრულწლოვნები, შრომისუუნარო წევრები - გამოსახლების ვადისა და სოციალური სამსახურის ჩართვისთვის.
სამი იპოთეკის საქმე
კერძო იპოთეკარი და "ნასყიდობა" იპოთეკის ნაცვლად
30 000 ლარის სესხისთვის მოვალემ 180 000-იანი ბინა "გამსესხებელს მიჰყიდა" უკან გამოსყიდვის ზეპირი პირობით; ვადის დარღვევისას გამსესხებელმა ბინა თავისად ცნო. ადვოკატი: ფარული უზრუნველყოფის გადაკვალიფიცირება იპოთეკად, ფასის აშკარა შეუსაბამობა, მიმოწერა გამოსყიდვაზე. სასამართლომ ნასყიდობა მოჩვენებითად ცნო; ბინა დაბრუნდა, ვალი გადათვლილი პროცენტით დაიფარა.
ბანკის აუქციონი ბაზრის ნახევარ ფასად
ბანკმა ბინა 95 000-ად შეაფასა და აუქციონზე გაიტანა, ბაზრის ფასი 160 000. ადვოკატი: შეფასების გასაჩივრება ალტერნატიული შეფასებით, აუქციონის შეჩერების შუამდგომლობა, პარალელურად ბინის ნებაყოფლობითი გაყიდვა მოვალის მიერ 150 000-ად ბანკის თანხმობით. ვალი დაიფარა, მოვალეს 40 000 დარჩა - აუქციონით ის ვალის მიღმაც დარჩებოდა.
იპოთეკა, რომელიც 15 წელია ვერ იხსნება
ბინაზე 2009 წლის იპოთეკა ლიკვიდირებული კომპანიის სასარგებლოდ, ვალი დიდი ხნის დაფარულია, ქვითრები დაკარგულია, ბინა ვერ იყიდება. ადვოკატი: სარჩელი იპოთეკის მოხსნაზე ვალის ხანდაზმულობის და კრედიტორის არარსებობის საფუძვლით, საარქივო მტკიცებულებები დაფარვაზე. იპოთეკა სასამართლოთი მოიხსნა 5 თვეში.
კითხვები იპოთეკასა და გირავნობაზე
ბანკმა რეალიზაციის შეტყობინება გამომიგზავნა. რამდენი დრო მაქვს?
შეტყობინების ტიპზეა დამოკიდებული: ვადაგადაცილების გაფრთხილება, სარჩელის ჩაბარება, ნოტარიული სააღსრულებო ფურცელი, ბიუროს წინადადება ნებაყოფლობით შესრულებაზე - თითოეულს საკუთარი, ხშირად რამდენიმედღიანი ვადა აქვს პასუხისთვის ან გასაჩივრებისთვის. ადვოკატს შეტყობინების მიღების დღესვე მიმართეთ; მოლაპარაკება ბანკთან ამ ეტაპზეც შესაძლებელია, აუქციონამდე.
იპოთეკა ჩემი მეუღლის თანხმობის გარეშე გავაფორმე ერთობლივ ბინაზე. ბათილია?
ერთობლივი ქონების იპოთეკა მეორე მეუღლის თანხმობას მოითხოვს; მისი არარსებობისას მეუღლეს იპოთეკის ბათილობის მოთხოვნის უფლება აქვს, თუ იპოთეკარმა თანხმობის არარსებობის შესახებ იცოდა ან უნდა სცოდნოდა. ბანკები თანხმობას ყოველთვის ითხოვენ; კერძო იპოთეკარები - ხშირად არა, და ეს მათი იპოთეკის ტიპური სისუსტეა.
ავტოსესხის კომპანიამ ავტომობილი ეზოდან "წაიყვანა" ერთი თვის დაგვიანებისთვის. კანონიერია?
რეგისტრირებული გირავნობა კრედიტორს რეალიზაციის უფლებას აძლევს, მაგრამ პროცედურით - შეტყობინება, ვადა, გადაცემის მოთხოვნა, უარისას ბიურო; თვითნებური წაყვანა და ღირებულების "ჩათვლა" ვალში კანონს სცდება. ადვოკატი გირავნობის ხელშეკრულებას, შეტყობინებებს და რეალიზაციის ფასს ამოწმებს; ხშირად ავტომობილის ღირებულება ვალს ბევრად აღემატება და სხვაობა მოვალისაა.
იპოთეკიანი ბინა მინდა ვიყიდო - გამყიდველი ამბობს, ვალს ჩემი თანხით დაფარავს. უსაფრთხოა?
უსაფრთხოა მხოლოდ სქემით: თანხის ნაწილი პირდაპირ ბანკს ვალის დასაფარად, ბანკის წერილი იპოთეკის მოხსნაზე, მოხსნა და საკუთრების რეგისტრაცია ერთ დღეს, ნაშთი გამყიდველს რეგისტრაციის შემდეგ. თანხა გამყიდველის ხელში "ვალის დასაფარად" - მაქსიმალური რისკი. ადვოკატი ბანკთან სამმხრივ შეთანხმებას აფორმებს.
გამსესხებელი ვარ, მოვალე არ იხდის და ბინაში ცხოვრობს. რამდენ ხანში მივიღებ ფულს?
რეგისტრირებული იპოთეკით და სწორად დაწერილი ხელშეკრულებით: სასამართლო გზა 6-12 თვე გადაწყვეტილებამდე, შემდეგ ბიურო და აუქციონი კიდევ 4-8 თვე; ნოტარიული აღსრულების პუნქტით - სასამართლო ეტაპის გარეშე, თუ მოვალემ არ გაასაჩივრა. მოვალესთან რესტრუქტურიზაცია ხშირად სწრაფი და სრული დაფარვის გზაა, სანამ აუქციონი ქონებას გააუფასურებს.
ადვოკატები იპოთეკისა და გირავნობის საქმეებზე
იპოთეკის საქმე ვალის გადათვლით, ბათილობის საფუძვლების შემოწმებით და ვადების პირველ დღეს დათვლით იგება - ორივე მხარისთვის. კოორდინატორი 15 წუთში იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც იპოთეკის რეალიზაციასა და ბათილობას მოვალის ან კრედიტორის მხარეს აწარმოებს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318იპოთეკარი რეალიზაციით გემუქრებათ, ან თქვენი უზრუნველყოფილი სესხი არ ბრუნდება?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი გადათვლის, რამდენია რეალურად კანონიერი ვალი, შეამოწმებს, ხომ არ არის იპოთეკა ბათილი, და გეტყვით, რა ვადა გაქვთ და სად ჩერდება პროცესი - ან, კრედიტორისთვის, რომელი გზა მოგცემთ თანხას ყველაზე სწრაფად. კოორდინატორის ზარი 15 წუთშია.