ნასყიდობის ხელშეკრულება - გარიგება, რომელშიც ფული და ქონება ერთდროულად უნდა გადავიდეს
უძრავი ქონების ყიდვის რისკი იურიდიულ შემოწმებაზე არ მთავრდება: ქონება "სუფთა" შეიძლება იყოს და გარიგება მაინც ჩაიშალოს - ბე, რომელიც არ ბრუნდება, გადახდა რეგისტრაციამდე, რომლის შემდეგაც გამყიდველი ქრება, ან "ხელზე" გადახდილი სხვაობა, რომელიც ხელშეკრულებაში არ არსებობს. ქონების შემოწმება ცალკე გზამკვლევშია; ეს გვერდი თავად გარიგებაზეა - ხელშეკრულების სტრუქტურაზე, გადახდის სქემაზე და იმაზე, რა ხდება, როცა ერთი მხარე პირობას არღვევს.
ადვოკატის მუშაობა ნასყიდობაში ორი ეტაპია: გარიგებამდე - ხელშეკრულება, რომელიც თანხის და საკუთრების გადასვლას ერთმანეთზე აკავშირებს, და გარიგების შემდეგ - როცა ბე არ ბრუნდება, გამყიდველი გადაიფიქრებს, ბინაში ნაკლი აღმოჩნდება ან მყიდველი ნაშთს არ იხდის. ორივე მხარისთვის: მყიდველი, რომელიც ფულს რისკავს, და გამყიდველი, რომელიც ქონებას.
განახლდა · სფერო: უძრავი ქონების ადვოკატი
როგორ გადაიხადოთ ისე, რომ ფულიც და ბინაც არ დაკარგოთ - სქემები რისკის მიხედვით
საკუთრება რეესტრში რეგისტრაციით გადადის, თანხა კი - გადარიცხვით. ორ მოვლენას შორის ინტერვალი გარიგების მთავარი რისკია, და სქემა სწორედ ამ ინტერვალს ამოკლებს.
გარიგების სამართლებრივი აწყობა - წინარე შეთანხმებიდან საკუთრების ჩაბარებამდე
წინარე ხელშეკრულება და ბე
როცა ყიდვა ერთ დღეში არ ხდება - სესხი, დოკუმენტების მოწესრიგება, გამყიდველის გადასვლა - წინარე ხელშეკრულება ფასს, ვადას, პირობებს და ბეს ან ავანსს აფიქსირებს. ბე და ავანსი სხვადასხვა შედეგს იძლევა: ბე მყიდველის მოშლისას რჩება გამყიდველს, გამყიდველის მოშლისას ორმაგად ბრუნდება; ავანსი უბრალოდ ბრუნდება. ადვოკატი სიტყვას განზრახ ირჩევს.
გამყიდველის იდენტიფიკაცია და უფლებამოსილება
ვინ აწერს ხელს: მესაკუთრე პირადად, მინდობილი პირი, კომპანიის დირექტორი, თანამესაკუთრეები ყველა. მინდობილობით გაყიდვისას - მინდობილობის ნამდვილობა, ფარგლები (გაყიდვის და თანხის მიღების უფლება), გაუქმებული ხომ არ არის; მეუღლის თანხმობა ერთობლივ ქონებაზე.
ხელშეკრულების ტექსტი
ფასი და ვალუტა, გადახდის სქემა ვადებით, ქონების მდგომარეობა და რა რჩება (ავეჯი, ტექნიკა), დატვირთვების არარსებობა, რეგისტრირებული პირების გამოწერა, ჩაბარების თარიღი და აქტი, კომუნალური დავალიანების პასუხისმგებლობა, დარღვევის შედეგები თითოეულ პუნქტზე. იუსტიციის სახლის შაბლონი ამას არ შეიცავს.
რეგისტრაცია და დატვირთვების მოხსნა
იპოთეკის მოხსნა გადახდის პირობად ან ბანკის წერილით რეგისტრაციის დღეს; ყადაღის, იჯარის, სერვიტუტის სტატუსი ხელშეკრულებაში. ადვოკატი განაცხადის შეჩერების შემთხვევაში ხარვეზის გამოსწორებას თავად მიჰყვება.
ჩაბარება და აქტი
მიღება-ჩაბარების აქტი მდგომარეობის, მრიცხველების ჩვენების, გასაღებების და დოკუმენტების მითითებით. აქტი ფარული ნაკლის სამომავლო დავის საწყისი წერტილია - რაც აქტში აღწერილია, "ფარული" აღარ არის.
დარღვევისას - მოშლა ან შესრულების იძულება
გამყიდველი გადაიფიქრებს - მყიდველს ხელშეკრულების იძულებით შესრულების (რეგისტრაციის) ან ორმაგი ბეს და ზიანის მოთხოვნა შეუძლია; მყიდველი არ იხდის - გამყიდველს მოშლა და ბეს დატოვება ან ნაშთის ამოღება. ადვოკატი ხელშეკრულებაში ამ გზებს წინასწარ წერს, რომ სასამართლოში ინტერპრეტაცია არ დასჭირდეს.
ბინა იყიდეთ და ნაკლი აღმოჩნდა - რა მოითხოვება გამყიდველისგან და რა ვადაში
გამყიდველი ქონების ნაკლზე პასუხობს, თუ ნაკლი გადაცემისას არსებობდა და მყიდველმა ის არ იცოდა და ჩვეულებრივი დათვალიერებით ვერ აღმოაჩენდა. ცხადი ნაკლი - ბზარი კედელზე, დაზიანებული იატაკი - "ნანახად" ითვლება; ფარული - დამალული ჩამონადენი, გამოცვლილი გაყვანილობა ნორმების დარღვევით, კონსტრუქციული პრობლემა, არასანქცირებული გადაკეთება - გამყიდველის პასუხისმგებლობაა, თუნდაც მან თავად არ იცოდა. ხელშეკრულებაში "ნანახ მდგომარეობაში" პუნქტი ფარულ ნაკლზე პასუხისმგებლობას არ ხსნის, თუ გამყიდველმა ნაკლი განზრახ დამალა.
მოთხოვნები: ფასის შემცირება ნაკლის გამოსწორების ღირებულებით, ნაკლის გამოსწორება გამყიდველის ხარჯით, არსებითი ნაკლისას - ხელშეკრულების მოშლა და თანხის დაბრუნება ზიანით. მტკიცება ექსპერტიზით: ნაკლის ხასიათი, წარმოშობის დრო (გადაცემამდე თუ შემდეგ), გამოსწორების ღირებულება. ვადა - ნაკლის აღმოჩენიდან გამყიდველისთვის დაუყოვნებელი შეტყობინება და ხანდაზმულობა, რომელიც უძრავ ქონებაზე გადაცემიდან ითვლება; ადვოკატი შეტყობინებას წერილობით და ექსპერტიზას გამოსწორებამდე ურჩევს.
გამყიდველისთვის დაცვა ხელშეკრულებაშია: ნაკლების დეტალური აღწერა, მყიდველის მიერ ექსპერტის დათვალიერების ჩანაწერი, ჩაბარების აქტი ფოტოებით. მყიდველი, რომელმაც ბინა 3 თვის შემდეგ "ნაკლით" გაასაჩივრა, გამყიდველისგან მოითხოვს დამტკიცებას, რომ ნაკლი შემდეგ წარმოიშვა - და ეს დამტკიცება სწორედ აქტითა და ფოტოებით ხდება.
ხელშეკრულების პუნქტები, რომლებზეც ნასყიდობის დავები იბადება
- ბე თუ ავანსი
- ბე - სანქციური ხასიათის: მოშლისას ბრალეული მხარე მას კარგავს (მყიდველი) ან ორმაგად აბრუნებს (გამყიდველი). ავანსი - მხოლოდ წინასწარი გადახდა, ბრუნდება. ხელშეკრულებაში "ბე" უნდა ეწეროს და მისი წესი - თორემ სასამართლო ავანსად განმარტავს.
- ფასი ხელშეკრულებაში
- რეალურზე დაბალი ფასის ჩაწერა მყიდველს მოშლისას მხოლოდ ჩაწერილ თანხას უბრუნებს და მომავალ გაყიდვისას გადასახადს უზრდის. "ხელზე" სხვაობა იურიდიულად არ არსებობს. ადვოკატი რეალურ ფასს ურჩევს ორივე მხარეს.
- რეგისტრირებული პირები და მაცხოვრებლები
- გამოწერის ვალდებულება ვადით და სანქციით; ფაქტობრივი მაცხოვრებლის (ნათესავი, მოქირავნე) გამოსახლება მყიდველისთვის სასამართლოს ნიშნავს. მოქირავნის რეგისტრირებული იჯარა ქონებას მიჰყვება.
- ჩაბარების ვადა
- რეგისტრაციის შემდეგ გამყიდველი კიდევ 1-2 თვე "ცხოვრობს" - ეს ვადა, პასუხისმგებლობა ამ პერიოდში და დაგვიანების პირგასამტეხლო ხელშეკრულებაში უნდა იყოს.
- კომუნალური და ამხანაგობის დავალიანება
- ცნობები ყველა კომუნალურიდან და ამხანაგობიდან, გამყიდველის პასუხისმგებლობა ჩაბარებამდე პერიოდზე. ამხანაგობის დავალიანება პრაქტიკაში ახალ მესაკუთრეს "მიჰყვება".
- მოშლის წესი
- ვის, რა საფუძვლით, რა ვადაში და რა შედეგით შეუძლია მოშლა - სესხის უარყოფა, დოკუმენტების ვერმოწესრიგება, ნაკლის აღმოჩენა. მოშლის წესის გარეშე ყოველი ჩაშლილი გარიგება სასამართლოა.
რაც გამყიდველს მყიდველისგან იცავს - ხელშეკრულებაში და პროცესში
- ბე წინარე ხელშეკრულებით მკაფიო წესით - მყიდველის მოშლისას ბე რჩება, ვადის გასვლისას ქონება თავისუფლდება.
- გადახდის დადასტურება რეგისტრაციამდე ან იპოთეკის რეგისტრაცია ნაშთზე - რეგისტრირებული მყიდველი, რომელიც არ იხდის, სასამართლოს ნიშნავს.
- ჩაბარების აქტი ფოტოებით და მრიცხველებით - ფარული ნაკლის მომავალი პრეტენზიის საწინააღმდეგო.
- ცნობილი ნაკლების ჩაწერა ხელშეკრულებაში - რაც ჩაწერილია, მასზე პასუხისმგებლობა არ არსებობს.
- მინდობილობით გაყიდვისას - მინდობილობის ფარგლები და თანხის მიღების წესი, რომ თანხა მინდობილ პირთან არ "დარჩეს".
- გადასახადის შემოწმება: ფლობის ვადა ორ წელზე მეტია თუ ნაკლები, და ნამეტის დეკლარირება - ადვოკატი ბუღალტერთან ერთად.
სამი ნასყიდობის დავა
გამყიდველი, რომელმაც ბეს შემდეგ უფრო მაღალი ფასი მიიღო
წინარე ხელშეკრულება, ბე 10 000, გამყიდველმა სხვასთან 20 000-ით მეტად გაყიდა და ბე უკან შესთავაზა. ადვოკატი მყიდველისთვის: ბეს ორმაგი ოდენობა და ზიანი (ბაზრის ფასის სხვაობა, ალტერნატიული ბინის ხარჯი). სასამართლომ 20 000 ბე და ზიანი დააკისრა; მორიგება აღსრულებამდე.
ბინა "ნანახ მდგომარეობაში" და დამალული ჩამონადენი
ყიდვიდან 2 თვეში ჭერიდან ჩამონადენი, გამყიდველმა ახალი ჭერით დამალა. ადვოკატი: ექსპერტიზა (ნაკლი გადაცემამდე არსებობდა, განზრახ დაფარული), მეზობლების ჩვენება წინა ჩამონადენებზე, ამხანაგობის ჩანაწერები. ფასის შემცირება გამოსწორების ღირებულებით და ზიანი; "ნანახ მდგომარეობაში" პუნქტმა გამყიდველი არ დაიცვა.
გამყიდველი: მყიდველი, რომელმაც ნაშთი არ გადაიხადა
რეგისტრაცია 70%-ის გადახდისას, ნაშთი 3 თვეში - მყიდველმა არ გადაიხადა და ბინა უკვე გაქირავებული ჰქონდა. ადვოკატი გამყიდველისთვის: ხელშეკრულებაში ნაშთზე იპოთეკა და მოშლის უფლება იყო ჩაწერილი; ნაშთი პირგასამტეხლოთი ამოიღეს იპოთეკის რეალიზაციის მუქარით. იპოთეკის გარეშე ეს ჩვეულებრივი უუზრუნველყო სარჩელი იქნებოდა.
კითხვები ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე
ბე გადავიხადე, სესხი ბანკმა არ დამიმტკიცა. ბე ვკარგავ?
თუ წინარე ხელშეკრულებაში სესხის დამტკიცება პირობად არ არის ჩაწერილი - ბრალეული მოშლა თქვენია და ბე რჩება გამყიდველს. ადვოკატი სესხით ყიდვისას "სესხის უარყოფისას ბე ბრუნდება" პუნქტს ყოველთვის ამატებს. თუ პუნქტი არ არის, მოლაპარაკება ბეს ნაწილობრივ დაბრუნებაზე ხშირად შესაძლებელია - გამყიდველს ქონება რჩება.
იუსტიციის სახლში ხელშეკრულება ხელზე გვაძლევენ. რატომ მჭირდება ადვოკატი?
რეესტრის შაბლონი მხოლოდ იმას შეიცავს, რაც რეგისტრაციისთვისაა საჭირო: მხარეები, ქონება, ფასი. ის არ ითვალისწინებს გადახდის სქემას, ჩაბარების ვადას, ნაკლების და დავალიანების პასუხისმგებლობას, მოშლის წესს. ყველა დავა სწორედ ამ არარსებულ პუნქტებზეა. ადვოკატის ხელშეკრულება იმავე რეესტრში რეგისტრირდება - ფორმა იგივეა, შინაარსი განსხვავებული.
ბინა მინდობილობით იყიდება, მესაკუთრე საზღვარგარეთაა. რა შევამოწმო?
მინდობილობის ორიგინალი, მისი გაცემის თარიღი და ვადა, უფლებამოსილება ზუსტად ამ ქონების გაყიდვაზე და ფასის განსაზღვრაზე, თანხის მიღების უფლება, გაუქმების შემოწმება ნოტარიუსების რეესტრში ხელმოწერის დღეს. საზღვარგარეთ გაცემულზე - ლეგალიზაცია. ადვოკატი მესაკუთრესთან პირდაპირ კონტაქტს და თანხის მის ანგარიშზე გადარიცხვას ურჩევს, არა მინდობილ პირზე.
ბინა ვიყიდე, გამყიდველი 4 თვეა არ გადის. რა ვქნა?
თქვენ მესაკუთრე ხართ და გამყიდველი უსაფუძვლოდ ფლობს - გამოსახლების სარჩელი და ქონების გამოთხოვა, პლუს ზიანი (ქირის ეკვივალენტი) ყოველ თვეზე და ხელშეკრულების პირგასამტეხლო, თუ ჩაბარების ვადა იყო ჩაწერილი. თვითნებური შესვლა და ნივთების გატანა არ შეიძლება - ეს თქვენს პოზიციას აზიანებს.
ვყიდი ბინას, მყიდველი ფასის ნაწილს "ხელზე" ითხოვს, ხელშეკრულებაში ნაკლების ჩაწერით.
გამყიდველისთვის ეს ორმაგი რისკია: ჩაუწერელი თანხა იურიდიულად არ არსებობს და მოშლისას ან დავისას ვერ დაამტკიცებთ, ხოლო დაბალი ფასი მყიდველს მოგვიანებით ნაკლის სარჩელში "ფასის შემცირების" არგუმენტს აძლევს. საგადასახადო შედეგებიც ორივესთვისაა. რეალური ფასი ხელშეკრულებაში - ერთადერთი დაცული ვარიანტი.
ადვოკატები უძრავი ქონების გარიგებებზე
ნასყიდობაში ადვოკატის ღირებულება ხელშეკრულების ერთ გვერდზეა, რომელიც სამწლიან სასამართლოს თავიდან აცილებს. კოორდინატორი 15 წუთში იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც უძრავი ქონების გარიგებებს ადგენს და ჩაშლილ გარიგებებზე დავებს აწარმოებს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318ბინას ყიდულობთ ან ყიდით - ხელშეკრულება ხელმოსაწერად უკვე გაქვთ?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი გეტყვით, რომელი გადახდის სქემაა თქვენს შემთხვევაში უსაფრთხო, რა უნდა ეწეროს ხელშეკრულებაში და რა არა, და თუ გარიგება უკვე ჩაიშალა - რა მოითხოვება მეორე მხარისგან. კოორდინატორის ზარი 15 წუთშია.