საინვესტიციო და ქონებრივი ბინადრობა - ორი ზღვარი, ერთი შემფასებელი და პირობა, რომელიც ხუთი წელი უნდა შენარჩუნდეს
ქონებით ბინადრობა საქართველოში უცხოელებისთვის ყველაზე პოპულარული გზაა: ბინა თბილისში ან ბათუმში 100 000 დოლარიდან ერთწლიან ბინადრობას იძლევა განახლებით, ინვესტიცია 300 000 დოლარიდან - ხუთწლიანს და შემდეგ მუდმივს. მარტივი რიცხვები კი სამ კითხვაზე იშლება, რომლებზეც უარების უმეტესობა დგას: ვინ და როგორ აფასებს ქონებას (არა ხელშეკრულების ფასი), საიდან მოვიდა თანხა (წარმოშობა) და რა ითვლება "ინვესტიციად საქართველოს ეკონომიკაში". და მეოთხე კითხვა, რომელიც განახლებისას ჩნდება: შენარჩუნებულია თუ არა ქონება და ინვესტიცია მთელი ვადის განმავლობაში.
ეს გვერდი აღწერს ორივე საფუძველს ისე, როგორც სააგენტო მათ ამოწმებს: შეფასების წესს და ტიპურ შეუსაბამობებს, თანხის წარმოშობის დოკუმენტებს, ინვესტიციის ფორმებს (უძრავი ქონება, კომპანიის კაპიტალი, ბიზნესი) და მათ პირობებს, ხუთწლიან ვალდებულებებს და მუდმივ ბინადრობაზე გადასვლას, ოჯახის წევრების სტატუსს და იმას, რა ხდება, როცა ბინა იყიდება ან ინვესტიცია მცირდება. უარის გასაჩივრება და სხვა საფუძვლები ცალკე გვერდებზეა.
განახლდა · სფერო: საიმიგრაციო სამართლის ადვოკატი
ქონებრივი და საინვესტიციო ბინადრობა - რიცხვები, ვადები და პირობები ერთ ცხრილში
ორივე გზა ერთსა და იმავე ბინაზე შეიძლება იდგეს - სხვაობა ღირებულებაში, ვადაში და იმაშია, რას ითხოვს სააგენტო განახლებისას.
ქონებით ან ინვესტიციით ბინადრობის მიღება - ეტაპები შესყიდვამდე და მის შემდეგ
ქონების შერჩევა ბინადრობის თვალით
შესყიდვამდე: ქონების ტიპი (საცხოვრებელი, კომერციული, მშენებარე - ბოლო შემთხვევაში ბინადრობა რეგისტრირებულ საკუთრებას მოითხოვს, არა წინასწარ ხელშეკრულებას), საბაზრო ღირებულების წინასწარი შეფასება, თანამესაკუთრეობის სტრუქტურა, ვალდებულებები ქონებაზე (იპოთეკა ღირებულებას არ ამცირებს, მაგრამ კითხვებს ბადებს). ადვოკატი ბინადრობის შემფასებელს შესყიდვამდე რთავს - რომ 100 000-იანი ხელშეკრულება 85 000-იან შეფასებად არ იქცეს.
თანხის წარმოშობის დოკუმენტირება
სააგენტო და ბანკი თანხის წარმოშობას ამოწმებენ: ხელფასის ისტორია, ბიზნესის შემოსავალი, ქონების გაყიდვა უცხოეთში, მემკვიდრეობა, სესხი (სესხით შეძენა დასაშვებია, მაგრამ დოკუმენტირებული). გადარიცხვა საბანკო გზით, არა ნაღდით - ნაღდი ანგარიშსწორება წარმოშობის მტკიცებას ართულებს. ადვოკატი დოკუმენტების ჯაჭვს უცხოური ანგარიშიდან ქართულ რეესტრამდე აწყობს.
შესყიდვის და რეგისტრაციის სწორი ფორმა
ნასყიდობა ნოტარიულად ან რეესტრში უშუალოდ, საკუთრება განმცხადებლის სახელზე (არა კომპანიის, არა ნათესავის), რეესტრის ამონაწერი ვალდებულებების ჩვენებით. საინვესტიციო საფუძველზე - ინვესტიციის ფორმის მიხედვით: კომპანიის კაპიტალის შევსება ბანკის და რეესტრის დასტურით, ბიზნესის შეძენა ხელშეკრულებით და აქტივების შეფასებით.
შეფასების დასკვნა და პაკეტი
აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა სააგენტოს ფორმატით, ახალი თარიღით; ნასამართლობის ცნობა აპოსტილით და თარგმანით; ჯანმრთელობის ცნობა, თუ მოითხოვება; ფოტო, პასპორტი, მოსაკრებელი. ადვოკატი ყოველი დოკუმენტის ვადას განცხადების დღესთან ათანხმებს - ვადაგასული დასკვნა ხელახლა შემფასებელს და 30 დღეს ჯდება.
განცხადება და სააგენტოს კითხვები
განცხადება კანონიერი ყოფნის პერიოდში; სააგენტო ხშირად დამატებით კითხვებს სვამს - თანხის წარმოშობაზე, შეფასების მეთოდზე, ქონების ფაქტობრივ მდგომარეობაზე. ადვოკატი პასუხებს ვადაში აგზავნის და, საჭიროებისას, დამატებით შეფასებას ან ბანკის ცნობას ამზადებს. საინვესტიციო ბინადრობაზე შემოწმება უფრო ღრმაა და ხანგრძლივი.
ვადის განმავლობაში - შენარჩუნება და განახლება
ქონება საკუთრებაში და ღირებულებაზე ზემოთ (ბაზრის ვარდნისას ხელახალი შეფასება უარის რისკია), ინვესტიცია შენარჩუნებული და ბრუნვა შესრულებული, ცვლილებები სააგენტოსთვის შეტყობინებული. ადვოკატი განახლებამდე რამდენიმე თვით ადრე პირობებს ხელახლა ამოწმებს და, ხუთწლიანი ვადის ბოლოს, მუდმივი ბინადრობის განცხადებას ამზადებს.
რომელი ქონება და რომელი ინვესტიცია ითვლება - და რომელი არა
ქონებრივი ბინადრობისთვის ითვლება საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება საქართველოში - ბინა, სახლი, კომერციული ფართი, არასასოფლო მიწა - განმცხადებლის სახელზე, საბაზრო ღირებულებით ზღვარზე ზემოთ. არ ითვლება: სასოფლო-სამეურნეო მიწა (უცხოელისთვის ისედაც შეზღუდულია), მშენებარე ბინა წინასწარი ხელშეკრულებით რეგისტრირებული საკუთრების გარეშე, ქონება კომპანიის სახელზე (თუნდაც განმცხადებელი ერთადერთი პარტნიორი იყოს), ქონება, რომლის წილიც ზღვარს ცალკე არ აღწევს. რამდენიმე ობიექტის ღირებულება ჯამდება, თუ ყველა განმცხადებლის საკუთრებაშია - ორი ბინა 60 000-ად ერთ ზღვარს ქმნის.
საინვესტიციო ბინადრობისთვის "ინვესტიცია საქართველოს ეკონომიკაში" კანონით ფართოდ განისაზღვრება: უძრავი ქონება ზღვარზე ზემოთ, კომპანიის საწესდებო კაპიტალში შენატანი, არსებული ბიზნესის შეძენა, ინფრასტრუქტურული და საწარმოო აქტივები. მაგრამ პირობა ორმაგია - ინვესტიცია განხორციელებული და დოკუმენტირებული უნდა იყოს (არა "დაგეგმილი"), და ბიზნეს-ინვესტიციის შემთხვევაში კომპანიამ კანონით დადგენილი წლიური ბრუნვა უნდა აჩვენოს ინვესტიციის ოდენობის მიხედვით. კაპიტალში შეტანილი თანხა, რომელიც ანგარიშზე უმოძრაოდ დევს, ბრუნვის პირობას ვერ აკმაყოფილებს - და ეს საინვესტიციო ბინადრობის გაუქმების ტიპური მიზეზია მეორე-მესამე წელს.
შეფასების საკითხი ორივე გზაზე ცენტრალურია: სააგენტო აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნას იღებს, მაგრამ უფლება აქვს ის ეჭვქვეშ დააყენოს, თუ ღირებულება ბაზრისგან აშკარად განსხვავდება - "მოხერხებული" შეფასება 100 000-ზე ბინაზე, რომელიც რაიონში 70 000 ღირს, უარის და შემფასებლის შემოწმების საფუძველია. ადვოკატი შემფასებელს რეპუტაციით ირჩევს და ღირებულებას ბაზრის მონაცემებით ამოწმებს; ზღვართან ახლოს მყოფი ქონება ან უფრო ძვირით უნდა შეიცვალოს, ან მეორე ობიექტით შეივსოს.
რაზეც საინვესტიციო და ქონებრივი ბინადრობა დგას
- 100 000 დოლარი
- უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების მინიმუმი მოკლევადიანი ბინადრობისთვის, ლარის ეკვივალენტით შეფასების დღეს; კურსის ცვლილება ღირებულებას ლარში ცვლის და განახლებისას ხელახლა ითვლება.
- 300 000 დოლარი
- ინვესტიციის მინიმუმი საინვესტიციო ბინადრობისთვის; ინვესტიცია ხუთი წელი უნდა შენარჩუნდეს, ბიზნეს-ინვესტიციისას - წლიური ბრუნვის პირობით, რომელიც კანონით ინვესტიციის ოდენობასთან არის მიბმული.
- აკრედიტებული შემფასებელი
- ღირებულებას მხოლოდ აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა ადასტურებს, საბაზრო მეთოდით, ახალი თარიღით; ნასყიდობის ფასი, საკადასტრო ღირებულება ან ბანკის შეფასება იპოთეკისთვის საკმარისი არ არის.
- თანხის წარმოშობა
- სააგენტო და ბანკი უფლებამოსილნი არიან თანხის წარმოშობის დოკუმენტები მოითხოვონ - შემოსავლის, გაყიდვის, მემკვიდრეობის, სესხის დამადასტურებელი; დაუდასტურებელი წარმოშობა უარის და ანგარიშის დაბლოკვის საფუძველია.
- შენარჩუნების ვალდებულება
- ქონების გაყიდვა ან ღირებულების ზღვარზე დაბლა ჩამოსვლა მოკლევადიან ბინადრობას განახლების გარეშე ტოვებს; ინვესტიციის შემცირება ან ბრუნვის შეუსრულებლობა საინვესტიციო ბინადრობას ვადამდე აუქმებს. შეცვლა შესაძლებელია - ერთი ქონების მეორეთი უწყვეტად.
- მუდმივი ბინადრობა ინვესტორისთვის
- ხუთწლიანი საინვესტიციო ბინადრობის შემდეგ, ინვესტიციის შენარჩუნებით, მუდმივი ბინადრობის მოთხოვნა, რომელიც განახლებას აღარ საჭიროებს; მოკლევადიანი ქონებრივი ბინადრობით მუდმივამდე გზა უფრო გრძელია და უწყვეტ განახლებებზეა დამოკიდებული.
რა უნდა შემოწმდეს ქონების შესყიდვამდე, თუ მიზანი ბინადრობაა
- ქონების ტიპი ბინადრობის მიზნით დასაშვებია (არა სასოფლო მიწა, არა მშენებარე რეგისტრირებული საკუთრების გარეშე) და საკუთრება განმცხადებლის სახელზე დარეგისტრირდება.
- წინასწარი შეფასება აკრედიტებული შემფასებლისგან ზღვარზე ზემოთ რეალური მარაგით (ბაზრის და კურსის ცვლილებისთვის), არა ხელშეკრულების ფასზე დაყრდნობით.
- თანხის წარმოშობის დოკუმენტები მზად არის და გადარიცხვა საბანკო გზით მოხდება - ნაღდი ანგარიშსწორება წარმოშობის ჯაჭვს წყვეტს.
- რეესტრში ქონებაზე ვალდებულებები, ყადაღა, სადავო უფლებები არ არის; გამყიდველის უფლება სუფთაა (ცალკე გვერდზე უძრავი ქონების შესყიდვის შემოწმება).
- საინვესტიციო საფუძველზე: ინვესტიციის ფორმა ბრუნვის პირობას რეალურად შეასრულებს - ბიზნეს-გეგმა ხუთ წელზე, არა მხოლოდ თანხის შეტანა.
- ოჯახის წევრების სია და მათი დოკუმენტები - რომ ოჯახის განცხადებები მთავართან ერთად შევიდეს.
სამი საინვესტიციო და ქონებრივი ბინადრობის საქმე
ბინა 110 000-ად, შეფასებით 88 000
უცხოელმა ბათუმში ბინა 110 000 დოლარად იყიდა და ბინადრობა მოითხოვა; სააგენტოს მიერ მოთხოვნილმა შეფასებამ 88 000 აჩვენა - დეველოპერის ფასი ბაზარზე მაღალი იყო. ადვოკატი: ხელახალი შეფასება სხვა აკრედიტებული შემფასებლისგან (94 000 - მაინც ნაკლები), ამიტომ მეორე, მცირე ობიექტის შეძენა (ავტოფარეხი 12 000) და ორი ქონების ჯამური შეფასება ზღვარზე ზემოთ. ბინადრობა გაიცა ხელახალი განცხადებით უვიზო ვადის ბოლო თვეში.
ინვესტიცია კაპიტალში, რომელიც არ "ბრუნავდა"
ინვესტორმა ქართული შპს-ს კაპიტალში 300 000 დოლარი შეიტანა და ხუთწლიანი ბინადრობა მიიღო; მეორე წლის ბოლოს სააგენტომ გაუქმების პროცედურა დაიწყო - კომპანიას ბრუნვა არ ჰქონდა, თანხა ანგარიშზე იდო. ადვოკატი: მოსმენის ეტაპზე ბრუნვის აღდგენის გეგმა და ინვესტიციის ნაწილის კომერციულ ქონებაში გადატანა (რომელიც ბრუნვის პირობას არ ითხოვს), ცვლილების შეტყობინება. გაუქმება არ მოხდა; ბინადრობა შეცვლილი ინვესტიციის სტრუქტურით შენარჩუნდა.
გაყიდული ბინა და უწყვეტობა
ქონებრივი ბინადრობის მქონე ოჯახს ბინის გაყიდვა და უფრო დიდის ყიდვა სურდა, მაგრამ ორ გარიგებას შორის ორთვიანი შუალედი იყო. ადვოკატი: ახალი ბინის შესყიდვა და რეგისტრაცია ძველის გაყიდვამდე (მოკლევადიანი სესხით), ცვლილების შეტყობინება სააგენტოში ახალი შეფასებით, შემდეგ ძველის გაყიდვა. ბინადრობის საფუძველი ერთი დღითაც არ შეწყვეტილა, და მუდმივი ბინადრობის ათვლა არ დარღვეულა.
კითხვები საინვესტიციო და ქონებრივ ბინადრობაზე
ბინა 100 000 დოლარად ვიყიდე. ბინადრობა გარანტირებულია?
არა - სააგენტო ხელშეკრულების ფასს არ იღებს, მას აკრედიტებული შემფასებლის საბაზრო შეფასება სჭირდება, და ის ხშირად ფასზე დაბალია, განსაკუთრებით ახალ მშენებლობებში დეველოპერის ფასით. გარდა ამისა, თანხის წარმოშობა, ნასამართლობის ცნობა და ყოფნის კანონიერება მოწმდება. ადვოკატი შეფასებას შესყიდვამდე ან განცხადებამდე ითხოვს - თუ ზღვართან ახლოსაა, მეორე ობიექტი ან სხვა ბინა ჯობს, ვიდრე უარი.
ბინა კომპანიის სახელზე მინდა ვიყიდო საგადასახადო მიზეზით. ბინადრობა მაინც მექნება?
ქონებრივი ბინადრობისთვის - არა: ქონება განმცხადებლის, ფიზიკური პირის საკუთრებაში უნდა იყოს. კომპანიის სახელზე ქონება საინვესტიციო საფუძველზე შეიძლება ჩაითვალოს, თუ კომპანიაში ინვესტიცია 300 000-ს აღწევს და ბრუნვის პირობა სრულდება - ეს სხვა, უფრო მკაცრი გზაა. ადვოკატი საგადასახადო და საიმიგრაციო მიზნებს ერთად ადარებს, რადგან ისინი ხშირად ერთმანეთს ეწინააღმდეგება.
ბაზარი დაეცა და ბინა ახლა 90 000 ღირს. განახლებაზე უარს მეტყვიან?
რისკი რეალურია - განახლებისას ახალი შეფასება მოითხოვება და ზღვარზე დაბალი ღირებულება უარის საფუძველია. გამოსავალი: მეორე ობიექტის დამატება ღირებულების შესავსებად, ქონების გაუმჯობესება (რემონტი შეფასებას ზრდის), სხვა საფუძველზე გადასვლა (შრომითი, სამეწარმეო, ოჯახური) ან საინვესტიციო საფუძველზე ასვლა დამატებითი ინვესტიციით. ადვოკატი ბაზრის და კურსის რისკს თავიდანვე მარაგით ითვალისწინებს.
ინვესტიციის 300 000 დოლარი სესხით მაქვს. ითვლება?
ითვლება, თუ ინვესტიცია რეალურად განხორციელებულია და თანხის წარმოშობა (სესხის ხელშეკრულება, ბანკი, პირობები) დოკუმენტირებულია - კანონი საკუთარ სახსრებს არ ითხოვს. მაგრამ სესხი, რომელიც ინვესტიციის შემდეგ მაშინვე ბრუნდება (ინვესტიცია "გამოიტანეს"), შენარჩუნების პირობას არღვევს და გაუქმების საფუძველია; სააგენტო ანგარიშის მოძრაობას ამოწმებს. ადვოკატი სესხის სტრუქტურას ხუთწლიან ვალდებულებასთან ათანხმებს.
ხუთი წლის შემდეგ მუდმივი ბინადრობა ავტომატურად მექნება?
ავტომატურად არა - განცხადება მუდმივ ბინადრობაზე შედის ინვესტიციის შენარჩუნების და ხუთწლიანი ვადის უწყვეტობის მტკიცებულებებით, და სააგენტო იმავე შემოწმებას ატარებს, რასაც პირველ განცხადებაზე, "უსაფრთხოების" ჩათვლით. ხუთი წლის განმავლობაში ხანგრძლივი გასვლები, ინვესტიციის ცვლილება შეტყობინების გარეშე ან ბრუნვის ვერშესრულება უწყვეტობას არღვევს. ადვოკატი მეხუთე წლის დასაწყისში სრულ აუდიტს ატარებს, რომ განცხადება სუფთა შევიდეს.
ადვოკატები საინვესტიციო და ქონებრივ ბინადრობაზე
ინვესტიციით ბინადრობა შესყიდვამდე იწყება - სწორი ობიექტით, სწორი შემფასებლით და თანხის წარმოშობის ჯაჭვით - და ხუთი წელი შენარჩუნებას მოითხოვს. კოორდინატორი 15 წუთის შემდეგ იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც ინვესტორების და ქონების მფლობელების ბინადრობის საქმეებს სააგენტოში რეგულარულად აწარმოებს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318ბინას ყიდულობთ ბინადრობისთვის და გსურთ, რომ შეფასება ზღვარს გადააჭარბოს?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი გეტყვით, თქვენი ობიექტი ითვლება თუ არა, რა შეფასება არის რეალური, რომელი წარმოშობის დოკუმენტები დაგჭირდებათ და ქონებრივი თუ საინვესტიციო გზა უფრო სწრაფად მიგიყვანთ მუდმივ ბინადრობამდე. კოორდინატორის ზარი ფორმის შევსებიდან 15 წუთის ფარგლებში.