იპოთეკის რეალიზაცია - აუქციონი, რომელიც ვალს არ ხურავს, და ორი კვირა, სანამ ფასი დაეცემა
იპოთეკური სესხის ვადაგადაცილებისას ბანკს სასამართლო არ სჭირდება: ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება ნოტარიუსს სააღსრულებო ფურცლის გაცემის უფლებას აძლევს, და საქმე პირდაპირ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში მიდის - შეტყობინება, შეფასება, აუქციონი. ამ ჯაჭვს კვირები სჭირდება, არა წლები, და მოვალის უმეტესობა მას მაშინ იგებს, როცა ბინა უკვე აუქციონზეა გამოტანილი საბაზროზე დაბალი საწყისი ფასით.
ეს გვერდი აღწერს რეალიზაციის პროცედურას ეტაპობრივად და იმას, რა შეიძლება გაკეთდეს თითოეულ ეტაპზე: როგორ მოწმდება სააღსრულებო ფურცლის კანონიერება, როგორ ითვლება რეალური ვალი საურავის ლიმიტების გათვალისწინებით, როდის ჩერდება აღსრულება სასამართლოში, რატომ არის ნებაყოფლობითი გაყიდვა თითქმის ყოველთვის უკეთესი აუქციონზე, რა ხდება ნარჩენ ვალთან, როცა ბინა ვალზე იაფად გაიყიდა, და რა უფლებები აქვთ ოჯახის წევრებს და მოიჯარეებს. სესხის რესტრუქტურიზაცია და საურავების დავა ცალკე გვერდებზეა.
რეალიზაციის ხუთი ეტაპი და რა შეიძლება გაკეთდეს თითოეულზე
თითოეულ ეტაპზე სხვა ინსტრუმენტი მუშაობს, და რაც უფრო გვიანია ეტაპი, მით ნაკლები ვარიანტი რჩება - ამიტომ ადვოკატთან მისვლის საუკეთესო მომენტი პირველი შეტყობინებაა, არა აუქციონის განცხადება.
რეალიზაციის საქმე - ეტაპები დოკუმენტების გამოთხოვიდან ვალის დახურვამდე
დოკუმენტების გამოთხოვა ბანკიდან და ბიუროდან
სესხის ხელშეკრულება ყველა დანართით, იპოთეკის ხელშეკრულება, გადახდების დეტალური ამონაწერი დარიცხვების გაშიფვრით, სააღსრულებო ფურცელი, ბიუროს ყველა შეტყობინება და შეფასების აქტი. კლიენტს ამ დოკუმენტების მიღების უფლება აქვს, და სწორედ ამონაწერში ჩანს, რამდენია რეალური ძირითადი თანხა და რამდენია საურავი.
ვალის გადაანგარიშება ლიმიტებით
საურავი დღეში ვალდებულების 0,27%-ს და ჯამში ნარჩენი ძირითადი თანხის 1,5-მაგს ვერ აღემატება; ეფექტური განაკვეთი 50%-ს. ადვოკატი მთელ ისტორიას თავიდან ითვლის და, თუ სხვაობა არსებობს, ბანკს წერილობით მოთხოვნას უგზავნის - გადაჭარბებული თანხა სააღსრულებო ფურცელში ფურცლის გასაჩივრების და აღსრულების შეჩერების საფუძველია.
პროცედურის შემოწმება
შეტყობინება მისამართზე და ჩაბარების დასტური, ვადამოსულად გამოცხადების წესი ხელშეკრულებით, ნოტარიუსთან მიმართვის საფუძველი, ბიუროს ვადები, შეფასების მეთოდი და შემფასებლის დასკვნა. პროცედურული დარღვევა ცალკე საფუძველია და ხშირად ყველაზე სწრაფი გზაა დროის მოსაპოვებლად.
სასამართლო: შეჩერება და სარჩელი
სარჩელი ვალის ოდენობის დადგენაზე, ხელშეკრულების პირობის ბათილობაზე ან სააღსრულებო ფურცლის გასაჩივრებაზე - აღსრულების შეჩერების შუამდგომლობასთან ერთად, რომელიც სარჩელთან ერთად შედის. შეჩერების გარეშე აუქციონი პროცესის მიმდინარეობისას ტარდება და ბინა იყიდება, სანამ საქმე განიხილება.
პარალელური მოლაპარაკება ბანკთან
ბანკისთვის აუქციონი ზარალია: დაბალი ფასი, ხარჯი, ნარჩენი ვალის ამოღების პრობლემა. ადვოკატი გამოთვლილ წინადადებას წარადგენს - ნებაყოფლობითი გაყიდვა საბაზრო ფასად კონკრეტულ ვადაში, საურავის ჩამოწერით და ვალის სრული დახურვით. ეს წინადადება ციფრებით და მყიდველის პერსპექტივით უნდა იყოს გამყარებული, არა თხოვნით.
გაყიდვის გაფორმება და "ვალი დახურულია"
ნებაყოფლობით გაყიდვაში ცენტრალური პუნქტი ფასი არ არის - ცენტრალურია ფრაზა, რომ ვალდებულება სრულად შესრულებულად ითვლება და ბანკს პრეტენზია არ რჩება. ადვოკატი ამ ტექსტს ბანკთან ათანხმებს, იპოთეკის მოხსნას და საკრედიტო ისტორიის ჩანაწერის განახლებას აკონტროლებს - სამივე ცალკე მოქმედებაა.
ბინა გაიყიდა, ვალი დარჩა - ყველაზე ხშირი და ყველაზე მტკივნეული შედეგი
ყველაზე გავრცელებული მცდარი რწმენა ასეთია: "ბინას წაიღებენ და ვალი დაიხურება". კანონით ასე არ არის: იპოთეკა უზრუნველყოფაა, არა ვალის ჩანაცვლება, და თუ ქონება ვალზე იაფად გაიყიდა, სხვაობა მოვალეს ვალდებულებად რჩება. აუქციონზე ფასი თითქმის ყოველთვის საბაზროზე დაბალია - პირველ აუქციონზე შეფასების ფასით, მეორეზე კიდევ უფრო დაბალი - და მასზე აღსრულების ხარჯი და საურავი ემატება. შედეგი: ოჯახი ბინის გარეშე რჩება და ვალიც - ხშირად ათეულ ათასობით ლარის.
სწორედ ამიტომ არის ნებაყოფლობითი გაყიდვა ცენტრალური სტრატეგია: ბაზარზე გაყიდული ბინა აუქციონის ფასს 20-40%-ით აჭარბებს, ხარჯი ნაკლებია, და თუ ბანკთან შეთანხმებაში ჩაიწერა, რომ გაყიდვის შემდეგ ვალდებულება სრულად შესრულებულად ითვლება, ნარჩენი ვალი საერთოდ არ ჩნდება. ბანკები ამაზე თანხმდებიან უფრო ხშირად, ვიდრე მოვალეები ფიქრობენ - რადგან ალტერნატივა მათთვისაც უარესია. მაგრამ ეს პუნქტი ხელშეკრულებაში თავისით არ ჩნდება.
თუ ნარჩენი ვალი უკვე არსებობს, ადვოკატის მუშაობა ორ ნაწილად იყოფა: გადაანგარიშება (ხშირად ნარჩენი ვალი უკანონო საურავითაა გაბერილი) და მოლაპარაკება ჩამოწერაზე ან განვადებაზე. კრედიტორისთვის ნარჩენი ვალი უკვე "ცუდი" აქტივია, რომლის ამოღებაც წლებს და ხარჯს მოითხოვს - და შეთავაზება, რომელიც ნაწილს დღეს იხდის, ხშირად მიიღება. ამ ეტაპზე ხელწერილს ან ახალ გრაფიკს ხელმოწერამდე ადვოკატი უნდა ნახავდეს: ხშირად ასეთი დოკუმენტი ხანდაზმულ ვალს ხელახლა "აცოცხლებს".
რაზეც რეალიზაციის საქმე დგას
- ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელი
- ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება, რომელიც აღსრულების პირობას შეიცავს, კრედიტორს სასამართლოს გარეშე აღსრულების უფლებას აძლევს; ფურცლის კანონიერება და მასში მითითებული თანხა ცალკე მოწმდება და საჩივრდება.
- საურავის ლიმიტები
- ჯარიმა და პირგასამტეხლო ჯამში დღეში ვალდებულების 0,27%-ს და ნარჩენი ძირითადი თანხის 1,5-მაგს ვერ აღემატება; ამ ლიმიტზე მეტი ბათილია და სააღსრულებო ფურცელში მითითებული თანხის შემცირების საფუძველია.
- შეფასება და აუქციონის ფასი
- ქონებას აფასებს აღსრულების ბიურო ან მოწვეული შემფასებელი; შეფასება საჩივრდება დამოუკიდებელი შემფასებლის დასკვნით. მეორე აუქციონზე საწყისი ფასი მცირდება - ეს ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია, რის გამოც აუქციონამდე გაყიდვა ჯობს.
- აღსრულების შეჩერება
- სასამართლო აღსრულებას აჩერებს სარჩელის განხილვის დროს, თუ მოთხოვნა დასაბუთებულია - ვალის ოდენობა სადავოა, პროცედურა დაირღვა, ფურცელი უკანონოა. შეჩერება ავტომატური არ არის და ცალკე შუამდგომლობით ითხოვება.
- ნარჩენი ვალი
- ქონების რეალიზაცია ვალს ავტომატურად არ ხურავს - სხვაობა ვალდებულებად რჩება და სხვა ქონებიდან, ხელფასიდან ან შემოსავლიდან ამოიღება. მხოლოდ წერილობითი შეთანხმება "ვალდებულება სრულად შესრულებულია" ხურავს მას საბოლოოდ.
- გამოსახლება
- ქონების ახალი მესაკუთრე გამოსახლებას აღსრულების წესით ითხოვს; ოჯახის წევრების და არასრულწლოვნების არსებობა პროცედურას ანელებს, მაგრამ არ აუქმებს. იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც იპოთეკის რეგისტრაციამდე არის დადებული, ცალკე შეფასების საგანია.
რა უნდა გააკეთოთ პირველი შეტყობინების მიღებისთანავე
- ბანკისგან წერილობით მოითხოვეთ: ვალის სრული გაშიფვრა (ძირითადი თანხა, პროცენტი, საურავი ცალ-ცალკე), ხელშეკრულება დანართებით და გადახდების ამონაწერი.
- შეინახეთ ყველა შეტყობინება კონვერტით და ჩაბარების თარიღით - შეტყობინების პროცედურა რეალიზაციის ჯაჭვის სუსტი რგოლია.
- გადაამოწმეთ საურავი ლიმიტებით: დღეში 0,27% და ჯამში ნარჩენი ძირითადი თანხის 1,5-მაგი - გადაჭარბება გადაანგარიშების მოთხოვნის საფუძველია.
- დამოუკიდებელი შეფასება ბინაზე - რომ ბიუროს შეფასებას საპირისპირო დოკუმენტი დაუპირისპიროთ და ნებაყოფლობით გაყიდვაზე რეალური ფასი იცოდეთ.
- ბაზარზე გაყიდვის შესაძლებლობის შემოწმება: რეალური მყიდველი და ვადა - ეს ბანკთან მოლაპარაკების მთავარი არგუმენტია.
- ნებისმიერი დოკუმენტი, რომელსაც ბანკი ხელმოსაწერად გთავაზობთ (ახალი გრაფიკი, ხელწერილი, აღიარება), ადვოკატს აჩვენეთ ხელმოწერამდე.
სამი რეალიზაციის საქმე
საურავი, რომელმაც სააღსრულებო ფურცელი გაბერა
ბანკმა სააღსრულებო ფურცელი აიღო თანხაზე, რომელშიც საურავი ძირითად თანხას უტოლდებოდა. ადვოკატმა ამონაწერი გამოითხოვა და მთელი პერიოდი თავიდან გადაანგარიშა: საურავი ლიმიტს ორჯერ აღემატებოდა. მოთხოვნა ბანკს, შემდეგ ფურცლის გასაჩივრება და აღსრულების შეჩერების შუამდგომლობა. ბანკმა თანხა ნებაყოფლობით შეამცირა ლიმიტამდე; შემცირებულ ვალზე რესტრუქტურიზაცია შესაძლებელი გახდა და ბინა შენარჩუნდა.
ნებაყოფლობითი გაყიდვა აუქციონის ნაცვლად
ოჯახის ბინა მეორე აუქციონისთვის იყო დანიშნული საწყისი ფასით, რომელიც საბაზროს 35%-ით ჩამოუვარდებოდა. ადვოკატი: შეჩერების შუამდგომლობა შეფასების გასაჩივრებით, პარალელურად მყიდველის მოძებნა და ბანკისთვის წერილობითი წინადადება - გაყიდვა 45 დღეში საბაზრო ფასად, საურავის ნაწილის ჩამოწერით და ვალის სრული დახურვით. ბანკი დათანხმდა; ოჯახმა ვალი სრულად დახურა და გაყიდვიდან ნაშთიც დარჩა.
ნარჩენი ვალი, რომელიც ხუთი წლის შემდეგ "გაცოცხლდა"
აუქციონის შემდეგ ნარჩენი ვალი ხუთი წელი არავის მოუთხოვია; შემდეგ კოლექტორულმა კომპანიამ მოვალეს ახალი გრაფიკის ხელმოწერა შესთავაზა "შეღავათიანი პირობებით". ადვოკატი: ხელმოწერა ხანდაზმულ ვალს ხელახლა აცოცხლებს; შემოწმდა ხანდაზმულობის ვადა და ნარჩენი ვალის გამოთვლა (საურავი ლიმიტს აჭარბებდა). ხელშეკრულება არ გაფორმდა, კომპანიის სარჩელი ხანდაზმულობით არ დაკმაყოფილდა.
კითხვები იპოთეკის რეალიზაციაზე
ბანკმა სასამართლოში არ უჩივლია, მაგრამ ბიუროდან შეტყობინება მოვიდა. როგორ?
იპოთეკური ხელშეკრულება, როგორც წესი, ნოტარიულად არის დამოწმებული და აღსრულების პირობას შეიცავს - ეს ბანკს სასამართლოს გარეშე ნოტარიუსისგან სააღსრულებო ფურცლის აღების უფლებას აძლევს. ეს კანონიერია, მაგრამ არა შეუმოწმებელი: ფურცელში მითითებული თანხა, შეტყობინების პროცედურა და ვადამოსულად გამოცხადების საფუძველი მოწმდება, და ხარვეზი ფურცლის გასაჩივრების საფუძველია.
ერთადერთი საცხოვრებელია და ბავშვები გვყავს. ბინას მაინც წაიღებენ?
იპოთეკით დატვირთული ბინა რეალიზაციისგან "ერთადერთი საცხოვრებლის" სტატუსით არ არის დაცული - იპოთეკა სწორედ ამ ქონებაზეა და მისი მიზანი უზრუნველყოფაა. არასრულწლოვნების არსებობა გამოსახლების პროცედურას ანელებს და სოციალური სამსახურის ჩართვას მოითხოვს, მაგრამ რეალიზაციას არ აუქმებს. რეალური დაცვა სამი მიმართულებით მუშაობს: ვალის გადაანგარიშება, რესტრუქტურიზაცია და ნებაყოფლობითი გაყიდვა ისეთი ფასით, რომ სხვა საცხოვრებლის შეძენა შესაძლებელი იყოს.
ბინა გაქირავებული მაქვს. მოიჯარე დარჩება?
დამოკიდებულია, როდის დაიდო იჯარა და იყო თუ არა ის რეესტრში რეგისტრირებული: იპოთეკის შემდეგ დადებული და დაურეგისტრირებელი იჯარა ახალ მესაკუთრეს, როგორც წესი, არ ავალდებულებს; იპოთეკამდე დადებული და რეგისტრირებული იჯარა ცალკე შეფასების საგანია. მოიჯარეს, რომელიც წინასწარ იხდიდა, მოვალის მიმართ მოთხოვნა რჩება. ადვოკატი ორივე მხარეს ურჩევს ამ პუნქტის შემოწმებას - გამქირავებელს გაქირავებამდე, მოიჯარეს ხელშეკრულებამდე.
აუქციონზე ბინა ვალზე იაფად გაიყიდა. დარჩენილს მაინც მომთხოვენ?
დიახ, თუ სხვა შეთანხმება არ არსებობს: ნარჩენი ვალდებულება რჩება და სხვა ქონებიდან, ხელფასიდან ან ანგარიშიდან ამოიღება. სწორედ ამიტომ ადვოკატი ნებაყოფლობითი გაყიდვის შეთანხმებაში "ვალდებულება სრულად შესრულებულად ითვლება" პუნქტს ითხოვს. თუ ნარჩენი ვალი უკვე არსებობს - გადაანგარიშება (საურავის ლიმიტები) და მოლაპარაკება ჩამოწერაზე ან განვადებაზე; ხანდაზმულობის ვადაც ცალკე მოწმდება.
ბანკი ახალი გრაფიკის ხელმოწერას მთავაზობს. ხელი მოვაწერო?
მხოლოდ ტექსტის შემოწმების შემდეგ. ახალი გრაფიკი ან აღიარება ხშირად სამ რამეს აკეთებს: ვალის ოდენობას თქვენივე ხელმოწერით ადასტურებს (მათ შორის უკანონო საურავს), ხანდაზმულობას თავიდან იწყებს და ზოგჯერ დამატებით უზრუნველყოფას ამატებს. თუ პირობები რეალურად გამოსადეგია, ადვოკატი ტექსტს ასწორებს - ვალის გადაანგარიშებით და პუნქტით, რომ შეთანხმება ძველ პრეტენზიებს ხურავს.
ადვოკატები იპოთეკის რეალიზაციაზე
რეალიზაციის საქმეში ორი რამ წყვეტს: ვალის სწორი ციფრი და დრო აუქციონამდე. კოორდინატორი 15 წუთის ფარგლებში იმ ადვოკატს გიკავშირებთ, ვინც აღსრულების ბიუროსთან და ბანკების იურიდიულ განყოფილებებთან რეგულარულად მუშაობს.
ამ კატეგორიაში ჯერ არ გვყავს გამოქვეყნებული ადვოკატი
ეს არ ნიშნავს, რომ ვერ დაგეხმარებით. დაგვირეკეთ - შეგირჩევთ სპეციალისტს დისტანციური კონსულტაციით ან ახლომდებარე ქალაქიდან.
დარეკვა: 568 330 318აუქციონის თარიღი დანიშნულია ან ბიუროდან შეტყობინება მოვიდა?
უფასო კონსულტაციაზე ადვოკატი თქვენს ვალს ლიმიტების მიხედვით გადაანგარიშებს, გეტყვით, არის თუ არა აღსრულების შეჩერების საფუძველი და რამდენი დრო გაქვთ ნებაყოფლობით გაყიდვაზე. კოორდინატორის ზარი 15 წუთში - სანამ ბანკს რამეს მოაწერთ.